怎样找一个有经验负责任的Loan Officer?

建议找两三家,最多三四家贷款公司比较。几个找Loan Officer的建议:

1)找朋友或者同事介绍的,Mitbbs Living 板上经常发言的也应该都比较在意名声。

2)要Quote的时候,通过打电话,发email等来考察Loan Officer 的责任心。要找一个自己感觉以后每次联系都能找得到的Loan Officer。

3)要Quote的时候,考察一下Loan Officer 的业务能力。申请贷款, 特别是第一次,肯定会有很多问题,在联系Loan Officer 的时候可以把问题提前列个单子,一个优秀的Loan Officer会深入浅出, 把专业的问题解释到任何客户都能听明白。一个问题, 只要你听不明白,就不是你的问题, 而是Loan Officer 的问题。

4)要报价的时候,要在同一天最好同一时间要,这样才好比较,因为利率是每天都变化的,有时候同一天也会变化。具体比较办法可以参考这篇文章

另外,在这个过程中还要注意的几个小问题是:

怎样比较不同贷款公司的报价

比较房屋贷款报价的时候, 要看利率还是APR呢?其实都不是, 应该结合看利率和贷款的相关费用。当您找贷款公司要报价的时候,一般会拿到下面两份表格中的一份:Good Faith Estimate (GFE)或者FEES WORKSHEET(Fee Details and Summary)。FEES WORKSHEET可以让客户清楚的看到Title/Escrow 公司的各项费用明细,所以现在被越来越多的贷款公司所采用。

如果收到的是Good Faith Estimate (GFE):利率在第二页栏目2打勾的问题里。费用只看以下两个,这两个费用的和越少越好。1)Your Adjusted Origination Charges。如果Broker/Lender没有收Point 等额外费用, 这个费用应该低于$1,000,而且越低越好。2)栏目3的总费用。GFE上有时不会显示贷款公司给您的Extra Credit,所以收到的如果是GFE, 请问清楚还有没有Extra Credit, 是多少, 最好要书面confirmation。最后的费用/Credit = 1)+2)-Extra Credit。

查询对信用分数的影响

对信用纪录的查询有两种, 现在来说一下他们不同情况下对信用分数的影响。

第一种是Hard inquiry。这种查询是由客户Initiate和Authorized的申请新的信用的时候的查询。这种查询对信用分数的影响如下:1,申请信用卡,开银行帐户等的查询会影响信用分数,一次查询对分数的影响一般在0到5分之间。对分数影响的大小和以往查询的情况, 信用记录历史的长短,以及短期内查询次数等有关。 2,房屋贷款,汽车贷款, 和学生贷款的查询也会影响信用分数。但如果在查询期间,前面30/45天之内的查询会被忽略, 不影响信用分数。查询期结束后,30/45天内同种类的查询会被当做一次查询。

第二种是Soft Inquiry。是指一切不是以申请新信用或者申请增长信用为目的的查询。包括Promotional查询,Self查询,以及您有信用额的公司Monitor帐户的查询。Soft Inquiry不影响信用分数。

投资房租金收入计算方法

投资房租金收入计算方法按照不同情况可以总结为以下四种:

1,如果投资房的租金收入已报税,那么月出租净收入则按个人税表1040 中Schedule E里的数字来综合计算, 以2012年的税表中的Schedule E为例,计算方法如下:

第一步先计算月租金收入或者亏损:

月租金收入/亏损 = Line 4 (Rents Income) + Line 12 (Mortgage Interest) + Line9 (Insurance) + Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) – Line 20 (Expenses Subtotal) / 12

第二步计算月出租净收入: 月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)

大部分银行要求借款人至少有两年的租金收入报税记录,而有的银行只要求有一年;如果要考量两年内的投资房净收入,银行通常会采用保守算法,即假如第二年的净收入比第一年低,则按照第二年的净收入来计算。如果第二年的净收入高于第一年,那么就取两年的平均值。

2,如果投资房过去没有报税记录,比如最近报税期之后买入的投资房。银行会按照以下方式计算:

Debt to Income Ratio (DTI)的概念理解

Debt to Income Ratio (DTI)从概念上讲很简单,就是每个月要付的债务额与每个月的税前收入的比例。要理解好这个概念,最重要的是弄清楚在银行眼里Debt和Income都包括什么, 不包括什么。

Debt一般包括:

1)Mortgage 的Monthly PITI:就是房屋贷款的本金, 利息,房产税,和房屋保险。Mortgage 也包括Second Mortgage, Home Equity Line of Credit/Home Equity Loan。

2)HOA/Condo Fee if any:就是房屋小区管理费。

3)Credit card minimum payment:信用卡的每月最低付款额,贷款银行一般会用信用纪录上显示的数值。

4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable:汽车贷款/租赁每个月的付款额。

5)Education/Student Loan if applicable:教育贷款每个月的付款额。

6)Child Support if applicable:子女赡养费。

房屋保险的Coverage介绍以及常见问题

房屋保险的 Coverage一般分为以下几种:

Coverage A - Dwelling Coverage:房屋主体保险。

Coverage B – Other Structure on Your Property: 这部分保险保额一般是主保险的10%。保护房屋主体以外,例如独立车库、独立工具间等建筑。

Coverage C- Personal Property/Contents:这部分保险是保护由于灾害、盗窃等造成的保险人私人物品损害产生的损失。

Coverage D- Loss of Use: 当保险人由于房屋损害,不得不发生住宿、饮食等相关的费用时,由保险公司承担。上限一般为主保险的20%。

Coverage E- Personal Liability Insurance: 居住期间由房屋造成他人损害并且被起诉所产生的法律纠纷等费用。例如某人在你的台阶上滑到,并起诉你以获得赔偿。

Coverage F – Medical Payment coverage: 居住期间由房屋造成他人损害但未被起诉的,伤者的医疗费用。例如朋友在你的台阶上滑到,没有起诉你。

房屋保险的常见问题:

1,需要购买什么类型的保险?

提高房价让卖方给Closing Cost Help的分析和常见问题

举例说明:我们以原房价是$300,000,Closing Cost including escrow等是$10,000,需要放20% Down Payment来避免Mortgage Insurance为例。

在没有Closing Cost Help的情况下:

1)Lender's Title Insurance根据贷款额$240,000来计算,Owner's Title Insurance根据房价$300,000来计算。

2)过户时有些州有些需要买方付的一次性Transfer Tax等会根据房价$300,000或者贷款额$240,000来计算。

3)过户时需要的资金总额为$60,000(20%的头款)+$10,000 = $70,000。

如果进行Closing Cost Help的操作, Seller给$10,000的Closing Cost Help但提高房价到$310,000:

1)前提条件是Appraisal估价至少为$310,000。

2)Lender's Title Insurance根据贷款额$248,000来计算,Owner's Title Insurance根据房价$310,000来计算。

买主须知

美国人拥有自己房子的比例

问:我想问一个简单的问题:在美国大概有多少人拥有自己的房子?

答:截止到2001年10月份的统计显示,大约有68%的家庭拥有自己的住房,而近32%的人在租房住。拥有住房的68%中,57.9%的家庭住在独立屋或连栋屋中,5.3%是Condo,而5.1%是在Mobil Home中。而在租房的32%中,14.8%住在公寓中,9.9% 租的是独立屋,7% 租连栋屋,还有极少数 租在Mobil Home中。

买房子在税务上有抵税的好处

问:我们现在正在考虑买房,我们夫妻两人的收入在十万元左右,打算买一个三十五万元左右的房子,准备放20%的头期款,其余的款项需要贷款。听说买房子有税务上的好处,贷款的利息可以抵税等,你能否给我们简单解释一下?

房屋保养 Maintenance

房子的维修保养事宜(1)

问: 我们刚刚买了一栋45万全新独立屋。以前一直是租公寓住, 从未住过独立屋, 这栋房子是我们有生以来最大的投资之一, 所以我们住进来以后, 对房子格外爱惜, 每个周末都里里外外地打扫整理, 但有些地方不知如何保养, 能否请您为我们详细介绍一下房子的维 修保养事宜?

安居乐业

有关房屋节能措施

问:我们想买一栋室内面积大一些的新的独立屋,但听说每个月的水电煤气费要很高, 有的人家要付四,五百元。这样看来,买得起房子,却住不起房子。能否请您为我们介绍一下,采取各项措施后, 能使费用降低多少?