详细解读一下Annual Percentage Rate (APR)

贷款的时候接触很多的一个名词是APR。为什么接触很多呢?因为政府条例规定贷款公司必须在广告以及很多贷款材料上显示APR。条例的本意是用一个单一的数字来帮助客户比较和选择有利于他们的贷款。但事实呢?政府干的事情, 您懂的。

网上看了很多有关于APR的计算和分析, 说实在的, 很多错误百出, 有些连我这个专业人士都很难看懂。下面说说我是怎么理解APR的,然后再说说APR的局限性以及客户的一些常见APR相关的问题。我对APR概念的理解是:

实际贷款净额 (原贷款额-计入APR计算的贷款相关费用)在 什么新的利率(APR)下的每月付款额=原贷款额在原利率下的每个月的付款额

计入APR计算的贷款相关费用就是常有客户问的PFC(Prepaid Finance Charge)。

举个例子来说明:假设贷款额为10万美元, 30年的期限, 利率是5%,计入APR计算的贷款相关费用是2000美元。怎么计算APR?

1)首先为了借到$100,000, 你给银行付了$2,000费用, 那么你实际贷款额是 $100,000-$2,000=$98,000。

详细介绍一下Adjustable Rate Mortgage (ARM)

Adjustable Rate Mortgage (ARM)是指利率周期性调整的一种贷款,一般来说ARM的还款总年限还是30年。如果不考虑Margin 和Index, ARM的利率是由下面几个因素决定的。

1)固定利率期:在这个时期利率是固定的, 譬如我们常说的5年的ARM, 就是指利率在贷款的前5年是固定的。

2)利率调整期:譬如说我们说的5/1 ARM, 这个1指的是在利率5年后进行第一次调整,而以后每一年还会调整一次。

3)利率限制: 譬如说5/1ARM, 一般会有一个2/2/5 或者5/2/5的利率限制。第一个“2”或者是”5”指的是5年后第一次调整, 利率最多可以到多高。如果是“2”,就代表5年后第一次调整后的最高利率=固定利率期的利率+2%,如果是”5”,就代表第一次调整后的最高利率=固定利率期的利率+5%。第二个“2”指的是以后每个调整期最多利率可以比前面的利率高2%。而最后一个”5”代表的是这个贷款的最高利率不会大于固定利率期的利率+5%。那么考虑Margin 和Index又具体是什么情况呢?先介绍一下Margin和Index, 然后我们再来具体讨论。

常见的有关Escrow/Impound Account的问题

1, Escrow/Impound Account 一般包含什么?不包含什么?

一般包括房产税, 房屋保险, 洪水保险,和 Private Mortgage Insurance (PMI)if applicable。不包括HOA Fee,房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用,单独买的Personal Property Insurance等。

2,什么情况下一定要Escrow,什么情况下不一定要Escrow?

FHA, VA种类的贷款一般要求Escrow。对于我们常见的Conventional 贷款来说,LTV>80%的情况下贷款银行一般会要求设立Escrow Account,LTV

3, 我的房产税或者保险有变化怎么办?

贷款银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析,如果有短缺,会要求您一次性补齐或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元, 银行会寄支票给您。

4,Escrow Account对银行有什么好处?

银行帮客户缴纳房产税和保险,可以避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾,或者房子没缴纳地产税而被CountyForeclose 等。

Appraisal 的注意事项和常见问题

(一)注意事项

1. 房子如果墙有裂缝,有霉点,屋顶等有水渍,电线外漏,以及缺少必须设备如洗手池等, 请在房屋估价前提前修理, 否则的话在房屋估价提交以后,贷款银行也会要求修理后才能放贷,耽误时间而且需要交估价师再次来看的费用。

2. 房子如果有游泳池,要么里面有水, 要么装满沙/土, 或者用硬布封上,这么做主要是防止有人掉下去受伤。

3. 在房屋原有的结构上加盖其他设施譬如阳台/楼台,额外的洗手间等必须有Permit。而且在做房屋估价时, 这些工程必须都已经完工。

4. 如果有通向Deck的门但是没有建Deck, 需要用栏杆来Secure。而且要提醒appraiser拍一张门已经Secure的照片放到估价报告中。

(二)常见问题

1. 房屋估价比合同价格低怎么办?

最好的选择当然是让卖方降价. 这种情况一般卖方都是会做一些让步的。原因如下:

1)房屋估价本身就是市场价格的体现,就算房主不卖给你, 卖给别人重新做估价比合同价低的可能性也很大,卖方会有这个顾虑。

从每个月付款改为每两个星期付款,真的能省钱吗?

很多贷款的朋友会经常收到来信, 建议把每个月付款改为每两个星期付款(付款额为原来月供款的一半,每两个星期交一次), 说这样能缩短贷款的时间和省很多利息。那么,事实真的如此吗?我们来做一个比较分析.

房屋贷款的还款频率(或周期)一般是"月供款",最近几年出现了"两周供款"这个概念。每月供款, 一年付12次; 每两周供款,一年付26次。而大多数银行实际上并不提供真正意义上的每两周还款,他们常用的做法是由一间与贷款银行没有关系的公司,每两个星期从客户的银行帐户上扣掉一半的月供款,扣起两次之后便代客户将供款送入银行,那么贷款人实际上在一年内付了十三次月供款(52/2/2=13), 相当于每年多付了一个月的本金. 如果是真正意义上的每两周还款(即每两个星期将一半的月供款直接送入银行),在还款频率改动之后,贷款的compounding period就会发生变化,也就是本金付得早了,这样每下次要付的利息就相对会少一些.那么做这样的改动到底能省多少钱呢? 下面我们来举例比较一下:

贷款额:$300,000; 利率: 3.375%; 贷款期限: 30年固定

基于上述的贷款方案,我们分别通过计算三种还款方式的还款总额和还款时间,计算出各自的利息支出,并进行比较。

申请贷款时客户需要了解的一些小常识

1. 工资单

1)工资单上的单位地址和个人住址,如果有的话, 一般都要和贷款申请上填的单位地址和现在的住址相同。如果不同,需要向银行书面解释。

2)贷款审核一般需要的是覆盖一整个月的工资单。所以如果是两个周发一次的工资单,需要3张连续的。如果是半个月发一次的,需要2张连续的。

3)提供的工资单在工资,工作小时等数字上要尽量一致。

2. 银行存款

1)和工资单上的地址一样,要和贷款申请上填的现在的住址相同。

2)在提供的银行帐单里, 不能有查不到来源的支票或者现金存款。可查来源的存款一般指的是工资,退税,或者从客户自己别的帐户转过来的钱。现金存款建议避免,除非报税显示有小费等收入。如果是从自己一个帐户A支票等转帐到另外一个帐户B,审核贷款时提供的是帐户B,而B这期Statement里面显示有从A转过来的钱,就需要再提供A显示有转这笔钱的帐单,如果A这个帐单里有显示有别的存款,就需要追查到下一个帐户,以此类推。所以建议准备一份清晰可查的银行帐单,不要节外生枝。

能贷多少款?贷多少款合适?

经常有第一次买房的客户问自己能贷多少款或者贷多少款合适,这其实是完全不同的两个问题。 能贷款多少是一个技术问题,通过分析可以得出明确的答案。而贷多少款合适则需要结合个人的消费现状,消费习惯,和消费观念等来分析。

能贷多少款说到底是一个Debt to Income Ratio (DTI)的问题。DTI从定义上来说很简单,那就是:

DTI=Monthly Debt/Monthly Income

Monthly Income = Monthly Gross Income (每月税前毛收入)

Monthly Debt = Monthly Mortgage Payment +(Annual Property Tax + AnnualHomeowner's Insurance)/12 +Car loan monthly payment+Education loanmonthly payment +Total credit card minimum monthly payment+ Monthly HOA fee+Monthly mortgage insurance premium +Monthly child support amount,etc.

请贷款过程中应该怎样和loan officer配合?

选好了Loan Officer开始做贷款, 作为贷款人应该怎样配合才能尽量保证贷款顺利close呢?我们有下面几个建议。

1, 如实回答Loan Officer的问题。 在Loan Officer 问问题填Application 的时候,一定要开诚布公,不要有任何隐瞒,关于房子,收入,和欠款等很多信息即使一开始不说最后也会被查出来,就会让loan officer措手不及,这也是造成贷款出现unexpectedconditions 甚至被拒绝的主要原因。 在这个时候,请把Loan Officer 当作你的律师一样, 一个有职业道德业务水平高的Loan officer, 第一不会对贷款人的任何私人信息personally 感兴趣,你只是众多客户中的一个。第二会绝对保护你的隐私。 第三会替你决定哪些信息该Disclose, 哪些不该Disclose给贷款审核部门。 最近一个重新贷款的客户故意不告诉我们用房子做抵押从朋友那儿借了2万多美元,而且是用现金每月还款,弄的我们在Title Search出来后颇费周折并且造成Lock 过期。

买Foreclosure的房子,要注意哪些问题?

Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”,贷款买房的人在还清贷款以前,房子是抵押给放贷银行的。如果借款人不能按合同约定按期供款,并且超过了法庭规定的赎回期限,放贷银行就可取消房主的赎回权,将房产拍卖,以拿回贷款。Foreclosure房屋的价格一般都低于市场价,对于买家来说,有可能会达成非常好的deal,省下不少银子.但价格低廉的房子总会存在这样那样的问题, 给贷款也会带来不便,下面我们就来分析一下买Foreclosure的房子,应该要注意哪些问题.

1.在Foreclosure房子的买卖合同中一般都会有一个“AS-IS”条款,就是说如果在做房屋检查的时候,发现任何的问题,房子所有者一般都不会进行修理。买主只能选择取消合同,或是接受目前房屋的状况。大多数Foreclosure房子的都疏于维护,房屋的状况并不好.若是打算贷款购买,银行如果在做房屋估价的时候发现房子有问题,就会要求房子被修理好之后才会批这个贷款,但因为有“AS-IS”条款,卖家一般不会愿意花钱去修理,这样买家就会处于两难的境地,影响贷款过户的时间.

Gift Money的报税问题

贷款过程中有些客户担心自己的Gift Money需要缴税, 其实一般不需要过虑, 原因如下:

1. 捐赠人负责缴税, 除非捐赠人和受捐赠人之间有合约要求受捐赠人缴税。所以如果捐赠人不在美国, 而且不是美国公民和绿卡, 不需要考虑Gift Money的缴税问题。需要注意的是, 受捐赠人如果在一年内接受超过10万美元的外国人的Gift Money需要填一个IRS 3520表, 但是不需要缴税。

2. 2013年每个捐赠人给每个受捐赠人14,000美元或者以下不需要填税表,所以一对父母可以给一对夫妻56,000美元而不需要填税表。即使超过了额度, 也只是在报当年税的时候需要填一个IRS 709 表, 捐赠人只有在超标的部分累计大于525万美元的时候,超标的部分才需要缴税, 当前的税率是40%。

3. 如果受捐赠人是美国公民, 夫妻一方给另外一方的Gift Money 不需要缴税。如果受捐赠人不是美国公民, 2013年夫妻一方可以给另外一方14万3千美元不需要报税,超过的部分要填IRS 709表, 会被考虑进第2条提到的525万美元的限制。