美国买房记之六:买法拍屋

上几篇买房记里提到short sale和foreclosure,这都是房主付不起贷款的举措。拖欠月供的情况下,房主可以跟银行协商,进行short sale,也就是说把房子降价处理,银行同意承受损失,房主可以免去破产。但是欠的太多的情况下,银行就会将房子收回,进入foreclose的程序,也就是收回房屋再行拍卖或销售,所得如果仍然不能抵押全部债款,房主仍然要负担余下的欠款,甚至破产。这两者最大的区别,便是short sale的所有者还是上一个买主,foreclosure的所有者已经是银行了。为什么这个区别很重要呢?首先,short sale的房主与银行都要在法律文件上签字,认同以低价卖出此房,有时房主必须和几间银行协商。银行对于批准这种交易非常审慎,一般需要6到8周才能同意或者拒绝一个价格。所以short sale的交易非常费时。有时候房主在别的州,人不好找,扯皮起来就更麻烦了。但是,因为房主还是名义上的所有者,他还是会积极保持房屋的状况,甚至稍微装修一下,以求迅速脱手。

而foreclosure的前任房主则是被扫地出门,你想啊,谁心里都不爽嘛,所以房子一般破坏的很厉害,电器等都会消失(美国卖房子都带全套电器)。保守的估计,一个foreclosure的房子得投入2万美金以上修修补补才可以住人。美国卖房前还有个估价的程序,由新买主的贷款人来看看房子。如果房子状况实在太恶劣,贷款人可能根本不愿意贷款,因为考虑到新买主可能没钱马上装修,这样的买卖风险太大。银行收房后也不怎么管,芝加哥南部甚至出现了整栋foreclosure的公寓被犯罪集团用来办地下妓院,搞了几个月才被社区居民举报,可见管理之松懈。

这个是在芝加哥北郊的一个3房1个厕所的独立房,即将被foreclose,外部看还可以吧?120平方米左右,才卖10万美元。

看厨房,你就发现要干的活很多……

买short sale还有个问题就是一旦银行同意卖,往往要求买家在15天内把所有程序走完,包括签合同、验房、拿贷款、找律师等等,时间很紧,没有经验的买家很可能忙不完这些,结果就是超时1天罚100块。Foreclosure倒是爽快,银行都希望早点把这些坏账消灭掉。

嗨,买卖房屋这事,其实银行是最大的赢家,倒来倒去都是庄家赚钱,除非你能住上个3、5年,否则别指望用房地产来挣投资回报。