美国买房记之一:俺的小算盘

那么,到底什么收入可以买房呢?能够现金买房的人毕竟是少数,因此买房一般都是首期+借款。首期因人而异,如今0首付越来越难,银行的规则是超过80%的借款便要收取PMI(private mortgage insurance),即是借款保险,以防收不回借款。PMI与借款数额成正比,一直到你还清20%的本金才可以通过refinance消除这笔额外的花销。

借款的方式更是五花八门,传统的30年、20年、15年固定利率借款之外,有不少为投机人士精心设计的借款方式。比如ARM(adjustable rates mortgage),利率在三、五、七年内低,过期一般会大幅升高,适合那些不愿意投入太多本金的买家,利率升高以前就脱手。甚至有interest only的贷款,也就是说每个月的月付只有利息,没有本金,表面上看仿佛月付数额低,其实一旦跌价,银行都把自己保护的好好的,叫苦的只有房主而已。

信用历史的作用在借大笔房款的时候就显示出来了。美国人一旦开始使用信用卡或者向银行借债买车等大件就开始建立信用,这玩意儿很微妙,信用卡最好不要少于三张,但超过五张又可能损信用。信用历史是越长越划算。不少年轻人从18岁开始用第一张信用卡,刚过而立之年信用卡就有过万元的额度了。然而,借债额度高也不一定好——那说明你负债的可能性越高啊。迟了还款当然也会影响信用,所有的负债还款历史加起来,你会从三家信用评估机构得到三个信用分数,银行取中间的那个数字。一般来说700分以上是好,730以上是优秀,能够得到最低利息。(如今借款难,有些银行不考虑信用在680以下的申请人。)另外,可不要有事没事去调查自己的信用分数哦!虽然法律规定你可以每年从那些信用评估机构获取免费的信用报告,但分数是必须要给钱查的,你的债主有权去查,不少房东也会去查,但羊毛出在羊身上,绝大多数时候你要给50美金的信用查询费。查的次数越多,你的信用分数会越低(因为你的潜在债主多!)。

除去信用分数,银行还会将你与房子有关的月支出和你的月收入(税前收入)进行比较,这个比例应该不高于36%。月支出除了你交付的本金(principle)和利息(interest)以外,有时还包括税和管理费。你还得吃喝玩乐以及付清其他贷款,不能全部收入都用于还贷吧。通常的方程式是总借款数额不要高于你年收入的3倍,如果年收入10万去买70万的房子,那便是“死撑”了,如无意外会死得很难看。曾经看到过纽约租房有周收入必须大于月租的潜规则,比如某人月收入(税前)是4000,他就不能租月租高于1000元的公寓。

咳咳,说了半天,再算算经济账吧:
买房后,每月交给银行:本金+利息(+PMI)
每月交给政府:地产税
每月交给管理公司:管理费(只有买condo的需要这项费用,有时这个费用会包括水费、供暖费、垃圾费等)
每月还得交水电费、煤气费、停车费、垃圾费、房屋保险……

最后,如果无钱交付了,可怎么办呢?在拖欠月供的情况下,还可以跟银行协商,进行short sale,也就是说把房子降价处理,银行同意承受损失,房主可以免去破产,银行也可以避免坏账。但是欠的太多的情况下,银行就将会foreclosure,也就是收回房屋再行拍卖或销售,所得如果仍然不能抵押全部债款,房主仍然要负担余下的欠款,不少人就被迫申请破产了。这两个月美国的foreclosure比例升高,说明资不抵债的人越来越多。这么算来,没有存款的人,还是不要轻易入市的好。

(续)

原文链接