详细解读一下Annual Percentage Rate (APR)

贷款的时候接触很多的一个名词是APR。为什么接触很多呢?因为政府条例规定贷款公司必须在广告以及很多贷款材料上显示APR。条例的本意是用一个单一的数字来帮助客户比较和选择有利于他们的贷款。但事实呢?政府干的事情, 您懂的。

网上看了很多有关于APR的计算和分析, 说实在的, 很多错误百出, 有些连我这个专业人士都很难看懂。下面说说我是怎么理解APR的,然后再说说APR的局限性以及客户的一些常见APR相关的问题。我对APR概念的理解是:

实际贷款净额 (原贷款额-计入APR计算的贷款相关费用)在 什么新的利率(APR)下的每月付款额=原贷款额在原利率下的每个月的付款额

计入APR计算的贷款相关费用就是常有客户问的PFC(Prepaid Finance Charge)。

举个例子来说明:假设贷款额为10万美元, 30年的期限, 利率是5%,计入APR计算的贷款相关费用是2000美元。怎么计算APR?

1)首先为了借到$100,000, 你给银行付了$2,000费用, 那么你实际贷款额是 $100,000-$2,000=$98,000。

2)用5%的利率计算出期限是30年$100,000的贷款每个月的付款额是$536.82。这是我们公司的mortgage calculator: www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx

3)在什么新的利率(APR)下,实际贷款额$98,000的每个月的付款额是$536.82? 这个利率是5.1783%,也就是APR是5.1783%。用金融计算器或者贷款软件很容易算出这个数来,我有时候偷懒, 就用上面的最简单的mortgage calculator猜出来。譬如我先在利率栏填5.2%,发现monthly payment 比$536.82高,我就降到$5.1%,发现又低了,没几次就凑出来了。 这个5.1783%就是我凑出来的。

现在来说一下APR的局限性:

1)哪些费用需要计入APR政府条例是没有硬性规定的。当然有些费用是达成共识的,但有些费用是没有共识的。 譬如同一个贷款,两家贷款公司给了你同样的利率, 同样的APR,那这两家公司的offer就一样吗?不是的, 因为可能一家将Appraisal Fee 算入了APR, 另一家没有。

2)有些达成共识不计入APR的费用其实应该计入APR。在我看来, 计入APR 的费用应该等于贷款买房的费用减去现金买房的费用。根据这个原则,象Lender's TitleInsurance,Recording Fee for Mortgage 等其实都是应该计入APR 费用的, 但当前一般都不计入。

3)有的达成共识计入APR的费用其实应该不计入APR。也是根据上面原则, Prepaidper diem interest 其实不应该计入APR费用,但当前是计入的。

4)计算APR的时候费用是摊到整个贷款期的。譬如上面的例子,计算的APR就是把$2,000摊入到30年的贷款期的结果。如果因为重新贷款,卖房子等任何原因早日付清贷款, 实际APR其实应该更高。

5)计算APR的时候没有考虑Net Present Value。假设同一家贷款公司给了你同一种贷款的两个Quote, APR相同, 但一种利率低费用高,另外一种利率高费用低,如果你打算一直持有这个贷款直到付清。从APR来说选择任何一个对客户应该是一样的,对吗?不对!您应该选择利率高费用低的贷款, 因为高费用是贷款完成立刻就拿出去的, 而省的钱是根据利息差每个月收回的,30年后的1美元的价值和今天1美元的价值差别是很大的。

6)APR的计算比较混乱。贷款材料上的APR基本都是贷款公司系统自动产生的, 绝大多数Loan Officer 也不清楚本公司具体哪些费用算入了APR的计算,甚至同一家公司不同电脑出来的同一个贷款的APR都可能是不一样的。

再来解释一下几个客户比较疑惑的几个关于APR问题。

1)No Closing Cost Refinance 的APR。贷款是完全No Closing Cost 的,也就是所有的Closing Costs 都是贷款公司付的, 为什么APR比Rate 还高一些呢? 这是很多客户关心的一个问题。主要是因为一般贷款公司不会用给你的Credit直接去冲销Underwriting Fee 等,而是会把Credit 单独列出到HUD1(Settlement Statement)的第一页,所以系统计算APR的时候还是会把Underwriting Fee 等计入,而Credit则不会计入APR的计算。一个次要原因是我们前面所说的Prepaid Daily Interest 也会被计算入APR。所以在此种情况下不要太关注APR。

2)Adjustable Rate Mortgage (ARM)的APR。您见过 APR比Rate低的贷款吗?在当前情况下的ARM贷款里是很可能发生的。譬如一个7年的ARM,前7年是固定的3.75%,那计算APR的时候7年后怎么算呢?是用贷款的Margin+当前的Index。由于当前的Index处于历史很低的时期, 所以Margin+当前Index很可能比3.75%低不少, 这样APR算出来比Rate低也就不奇怪了。 固定利率贷款有没有APR比Rate低的情况呢?基本不可能, 原因如我在No Closing Cost Refinance 里所说的,即使贷款公司给你的Credit 比Closing Costs 还多, 这个Credit 也是不计算入APR的。有关ARM贷款的详细介绍请看我的另外一篇文章:http://www.mitbbs.com/clubarticle1/MortgageFAQ/31102433_0_1.html

3)APR和每个月的付款额没有关系。这个问题很简单, 但还是有些客户问, 所以也说一下。 计算每个月贷款付款额的时候只需要看贷款额, 还款期限和利率(Rate)就行了,和APR没有关系。 随便找一个mortgage Calculator计算monthly payment, 只会要求你提供利率, 贷款额和还款期限, 没有会要求提供APR的。

由以上分析可以看出, 选择比较贷款的时候还是要看Rate 和相关的费用,即使在贷款种类完全相同的情况下, APR也只能拿来作个参考。