详细介绍一下Adjustable Rate Mortgage (ARM)

Adjustable Rate Mortgage (ARM)是指利率周期性调整的一种贷款,一般来说ARM的还款总年限还是30年。如果不考虑Margin 和Index, ARM的利率是由下面几个因素决定的。

1)固定利率期:在这个时期利率是固定的, 譬如我们常说的5年的ARM, 就是指利率在贷款的前5年是固定的。

2)利率调整期:譬如说我们说的5/1 ARM, 这个1指的是在利率5年后进行第一次调整,而以后每一年还会调整一次。

3)利率限制: 譬如说5/1ARM, 一般会有一个2/2/5 或者5/2/5的利率限制。第一个“2”或者是”5”指的是5年后第一次调整, 利率最多可以到多高。如果是“2”,就代表5年后第一次调整后的最高利率=固定利率期的利率+2%,如果是”5”,就代表第一次调整后的最高利率=固定利率期的利率+5%。第二个“2”指的是以后每个调整期最多利率可以比前面的利率高2%。而最后一个”5”代表的是这个贷款的最高利率不会大于固定利率期的利率+5%。那么考虑Margin 和Index又具体是什么情况呢?先介绍一下Margin和Index, 然后我们再来具体讨论。

Margin: 当你确定申请的贷款的时候, Margin是固定的,现在通常银行的Margin是2.25%或者2.75%,具体贷款的时候可以问贷款经纪你这个贷款的Margin是多少。一旦贷款银行和贷款种类确定, 这个数字不会变。

Index:在美国, ARM的Index最通常用的两种是1 Year London Interbank OfferedRate (LIBOR)或者1 Year Treasury Bill Index (T-Bill)。特别是Libor现在用的最多,大家可以通过下面两个链接看这两个Index的历史。

Libor:http://www.fedprimerate.com/libor/libor_rates_history.htmT-Billhttp://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates...

这个历史只是个参考。当贷款选定的时候, Index的种类是选定的, 但是通过以上链接也可以看出,不管是哪种Index其实是每天都在变化的。

现在来讨论在考虑Margin 和Index的情况下,ARM固定利率期之后的具体利率是怎样调整的。简单来说是这样的:Rate = Margin +Index 但是又要考虑前面提到的固定利率期的利率,利率调整期和利率限制。譬如Margin 是2.25%, 咱们以刚才说的5/1 ARM 2/2/5, 假设开始的固定利率期利率是2.5%,根据利率要调整时的Index不同举几个例子来看一下利率应该是多少。

1)假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%,那利率到期一年内的实际利率是2.25%+0.6839%=2.9339%。

2)假设利率5年到期第一次调整时Index 和2008年10月一样是3.7893%, 那利率到期一年内的实际利率是2.25%+3.7893%=6.0393%吗?答案是NO, 因为到期第一次调整的利率限制(Cap)是2%。所以实际利率应该是2.5%+2%=4.5%。

3)假设利率在5年后调整里一次后,又过了一年,需要做第二次调整的时候Index和2007年5月一样是5.3885%, 那调整后的利率应该是2.25%+5.3885%=7.6385%吗? 不对, 因为第二次调整最高利率是2.5%+2%+2%=6.5%。

4)不管怎么调整, 你的贷款在30年内最高的利率是2.5%+5%=7.5%。

给大家提供这些信息, 希望大家在选择ARM产品的时候有个更清晰的概念,根据自己实际情况作出更合适的选择。谢谢!