常见的有关Escrow/Impound Account的问题

1, Escrow/Impound Account 一般包含什么?不包含什么?

一般包括房产税, 房屋保险, 洪水保险,和 Private Mortgage Insurance (PMI)if applicable。不包括HOA Fee,房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用,单独买的Personal Property Insurance等。

2,什么情况下一定要Escrow,什么情况下不一定要Escrow?

FHA, VA种类的贷款一般要求Escrow。对于我们常见的Conventional 贷款来说,LTV>80%的情况下贷款银行一般会要求设立Escrow Account,LTV

3, 我的房产税或者保险有变化怎么办?

贷款银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析,如果有短缺,会要求您一次性补齐或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元, 银行会寄支票给您。

4,Escrow Account对银行有什么好处?

银行帮客户缴纳房产税和保险,可以避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾,或者房子没缴纳地产税而被CountyForeclose 等。

5, Escrow Account对我有什么好处和坏处?

好处是每个月收取,不需要在缴纳税和保险的时候突然缴纳一个比较大的帐单,也不需要自己写支票交帐单。坏处是Escrow Account的钱一般没有利息,而且如果自己缴税往往提前交会有点Discount。但这都不是最主要的, 最常见的问题是第3条里提到的银行的Escrow 帐户分析时出现的房产税的问题。因为刚买房子银行预收的税是根据前一个Owner或者是建房子的地的税来收的,假设您2010年1月买了房子, 贷款银行9月份付了2010年的税,2011年1月贷款银行给了您Escrow Analysis,你的税应该不会有变化因为County/City还没有重新估您的房产税,所以您的Mortgage Payment 和原来基本一样。贷款银行8月份收到税单才发现税涨了假设$2,400每年,当您2012年收到EscrowAnalysis的时候就会很惊讶,因为你不但要为2012年每个月多付$200,还要补交2011年的每个月$200, 所以你的Mortgage Payment 会每个月涨$400。这种情况下您有3个选择:1)每个月多交$400交一年, 一年后Mortgage Payment会降低大约$200。2)一次性把去年的$2,400补交了, Mortgage Payment会每个月升高$200。3)打电话给银行要求把去年的$2,400 Shortage分摊到24个月里, 这样每个月的Mortgage Payment会升高$300,持续两年。

6,贷款过户后我可以要求银行取消Escrow Account吗?

对于LTV80%的Conventional贷款, Escrow Account是不能取消的。

7,收到税和保险的账单后, 我需要寄给银行吗?

不需要, 银行也会收到账单。

8,买房贷款的房屋保险费和房产税预收多少个月是怎么计算的?

可以用下面的办法来估算:1)房屋保险费是每年缴一次,第一次缴是过户的那天。假设2013年8月17号过户,贷款的第一个Payment是2013年10月1号(为什么到2013年10月1号才交第一个Payment 呢?因为过户的时候银行会预收2013年8月17号到2013年8月31号的利息,而且2013年10月1号的Payment 交的是2013年9月1号到9月30号的利息,就是你交的Payment总是前一个月的。),到2014年8月17号银行需要再缴一年的保险,而这时候银行只收了2013年10月到2014年8月11个Payment,所以银行在过户的时候就需要多收1个月的保险,再加上贷款银行可以最多预收相当于2个月的Cushion,就是3个月。也就是说过户的时候客户不但要先交1年的保险,还要再预交3个月的给银行的Escrow Account。

2)房产税的情况有时候会更复杂一些,因为很多州/County的自住房可以允许分开每次缴纳半年的税并且并不是以6月30号和12月31号为缴税日。譬如有的County的缴税日是9月30号和12月31号,也就是9月30号前要缴纳1月1号到6月30号的税,而12月31号前要缴纳7月1号到12月31号的税。假设还是2013年8月17号过户,到12月31号的时候银行只收到了3个Payment也就是3个月的税,如果卖房方还没有缴过上半年的税, 银行就会收您上半年的税再加上3个月的税再加上2个月的Cushion也就是11个月的税,但是在HUD1的第一页上卖方会按天Credit Back 从1月1号到8月17号的税。如果卖方缴过上班年的税了, 银行会预收3个月的税加上2个月的Cushion,卖房就只会按天Credit Back从7月1号到8月17号的税。如果是投资房的话,一般要求9月30号就要一次性缴纳全年的税,而且银行要保证明年9月30号会有一年的预留加2个月的Cushion,预收的会更多。所以怎么估算要根据您所在的州/County收税的政策来。

9,重新贷款中的房产税和房屋保险费预收是怎么计算的?

可以用下面的方法来估算:1)重新贷款的房屋保险费不是过户的时候交,而是已经有一个缴纳的日期了。 譬如8月17号过户,如果保险是12月20号Due,根据第8条的解释, 银行会预收11个月,如果保险是2014年7月20号Due,那银行就只会预收4个月。为什么会有差别呢,因为原来的贷款银行在这两种情况下会退给您的Escrow account里的预收额不同。譬如保险是12月20号Due的情况, 原来的银行到8月份已经预收了大约10个月,也就是会退给您大约10个月的。而2014年7月20号Due的情况, 原来的银行只预收了大约3个月,也就是会退给您大约3个月的。 为什么退回的会比预收的少一到两个月呢?因为重新贷款时中间有一到两个月是不交Payment 的。

2)房产税的情况和保险是一样的, 只是有时会有第8条中提到的一年要缴纳两次的情况。在重新贷款中不管税还是保险总之您预交的越多, 原来的银行退给您的就应该越多。