Appraisal 的注意事项和常见问题

(一)注意事项

1. 房子如果墙有裂缝,有霉点,屋顶等有水渍,电线外漏,以及缺少必须设备如洗手池等, 请在房屋估价前提前修理, 否则的话在房屋估价提交以后,贷款银行也会要求修理后才能放贷,耽误时间而且需要交估价师再次来看的费用。

2. 房子如果有游泳池,要么里面有水, 要么装满沙/土, 或者用硬布封上,这么做主要是防止有人掉下去受伤。

3. 在房屋原有的结构上加盖其他设施譬如阳台/楼台,额外的洗手间等必须有Permit。而且在做房屋估价时, 这些工程必须都已经完工。

4. 如果有通向Deck的门但是没有建Deck, 需要用栏杆来Secure。而且要提醒appraiser拍一张门已经Secure的照片放到估价报告中。

(二)常见问题

1. 房屋估价比合同价格低怎么办?

最好的选择当然是让卖方降价. 这种情况一般卖方都是会做一些让步的。原因如下:

1)房屋估价本身就是市场价格的体现,就算房主不卖给你, 卖给别人重新做估价比合同价低的可能性也很大,卖方会有这个顾虑。

2)房屋估价做完的时候,房子已经进入合同, 常理来说已经从listing的网站等撤了下来。除非已经有下个买家在排队,再卖房子需要重新list, open house等, 卖方特别是listing agent 肯定不愿意再费事。Listing agent这时为了成交往往会帮买房一方来说服卖方。

如果你特别喜欢这个房子,而卖方又非常强硬不降价。因为贷款银行会按照合同价格和房屋估价中低的一个当作房屋实际价值来发放贷款,所以有以下几种情况:

1) 开始准备放的首付已经足够多, 不影响贷款Term。

2) 手里还有钱, 可以多放一些首付从而保持开始的贷款Term。

3) 改变贷款Term, 可能需要交Mortgage Insurance或者付高一些的利息。

如果你不是特别喜欢这个房子, 而卖方又不降价的话。另外一个选择就是根据房屋买卖合同里的Appraisal Contingency 取消合同, 拿回定金。但之前支付的房屋检查费用和估价费用会损失掉。

2. 重新贷款房屋估价比预期的低但不影响贷款,会影响以后卖房子的价格吗?

重新贷款的房屋估价是客户和贷款银行之间的私用信息,不会在County/City等政府机构有任何记录。以后卖房时,房子将会需要重新估价,所以重新贷款中房屋估价的高低不会影响以后卖房子的价格。

3. 房屋估价比预期的高,政府以后会因此抬高房产税吗?

和前面提到的一样, 房屋估价是客户和贷款银行之间的私用信息,不会传递给County/City等政府估价机构。每个房子的税收值是各County/City的房屋估价中心CAD(CentralAppraisal District)根据前一年或者半年相似房子的销售价和其它一些因素推算出来的。

4. 房屋估价比政府房产税的估价低可以申诉吗?

可以申诉,而且有很多客户成功的例子。 请到您的County/City的Property TaxAssessment Office具体咨询需要什么材料和步骤。

5. 房屋估价过低,能否向贷款银行申诉?

Appraisal Report上有明显影响房屋价格的错误或者有更recent的,价格更高的,距离很近的comparable的,可以向贷款银行申诉。 具体来说有以下几种情况:
1)Appraiser 没有考虑房子的addition。
2)Gross Living Area不准确,需要有10%的误差以上。
3)Appraiser选的comparables 和房子不在同一种类的market上,譬如学区差很多等。
4)有很recent的,价格高的, 距离近的comparables appraiser没有选等。

贷款银行根据appraiser回复会有以下几种决定:1)不支持申诉,采用原有估价。2)支持申诉, 采用appraiser 更新的appraisal report 估价。3)要求做新的appraisal,采用新appraisal 估价。 贷款银行一般只接受一次申诉。

6. 房屋估价报告能否从一家银行转到另外一家银行使用?

各家贷款银行规定不同, 有的不采用,有的是case by case。