能贷多少款?贷多少款合适?

经常有第一次买房的客户问自己能贷多少款或者贷多少款合适,这其实是完全不同的两个问题。 能贷款多少是一个技术问题,通过分析可以得出明确的答案。而贷多少款合适则需要结合个人的消费现状,消费习惯,和消费观念等来分析。

能贷多少款说到底是一个Debt to Income Ratio (DTI)的问题。DTI从定义上来说很简单,那就是:

DTI=Monthly Debt/Monthly Income

Monthly Income = Monthly Gross Income (每月税前毛收入)

Monthly Debt = Monthly Mortgage Payment +(Annual Property Tax + AnnualHomeowner's Insurance)/12 +Car loan monthly payment+Education loanmonthly payment +Total credit card minimum monthly payment+ Monthly HOA fee+Monthly mortgage insurance premium +Monthly child support amount,etc.

我们算能贷多少款,就是通过上面公式倒推出每个月最多能承担的Mortgage Payment是多少, 然后再结合当前利率和贷款年限算出最多能贷款多少。这个在贷款软件里很容易实现, 但是个人预估的时候怎么操作呢? 建议如下:

1)先确定收入。对于第一次买房而且提出能贷多少款的问题的客户来说, 一般收入组成都是比较简单的,就是工资单上的收入, 所以有关收入这儿只需要指出一点, 就是银行审核贷款看的收入是税前的收入。 如果您是Self employed的或者有投资房等,建议准备好两年税表,找一个Loan Officer 帮您算一下。

2)Monthly Debt 有一部分是确定知道而且不变的。 譬如Car loan monthly payment, Education loan monthly payment,和Monthly child support amount等。而客户对自己申请贷款时的Credit card minimum monthly payment 一般也都有一个比较准确的概念,所以这个数字也不难估计。

3)现在来说Monthly Debt里需要估算的一些。我们需要推算的就是能贷款多少, 卖多大的房子, 而能买多大的房子都没定, 怎么来估算Property Tax 等呢?推荐用下面的倒推法: 根据自己有的Down payment有多少,当地房价情况,自己对房子的要求等,先设定一个自己想买的房子的最高房价。根据这个房价以及Down Payment 确定贷款额,然后根据要选的贷款种类估计一个利率, 可以到https://www.ivymtg.com/pub/rate-quote.aspx去估。请用比Quote高一些的利率, 因为利率市场是随时变化的,等你看好了房子的时候利率可能会比现在高一些。这样你就可以用Mortgage paymentcalculator算出Monthly Mortgage Payment。根据你设定的想买的房子的房价以及当地具体情况估算出Property Tax, Homeowner's Insurance, HOA的monthly fee。如果Down Payment 不到 20%, 请根据这个连接http://www.mgic.com/is/html/ratefinder.html估算Monthly mortgage insurance。

这些数字都确定或者估算出来以后, 就可以计算出DTI来, 根据不同贷款情况,银行对DTI有不同要求, 常规贷款大体有下面三种情况。不管哪种情况, DTI越小, 说明有更强的贷款能力,如果DTI过高,请降低房价或多准备首付。

1)如果是常规的Conforming Loan (贷款额小于或者等于$417,000),把上面估算的数字引人公式,算出来的DTI <50%有些银行就可以贷款,保守的话请保证DTI <=45%。

2)如果贷款额大于$417,000。那DTI最多只能到45%, 有些银行的要求是40%左右, 保守的话请保证DTI<=40%。

3)如果Loan to Value 大于 80%,不管是银行帮你付Mortgage Insurance还是自己付,一般Mortgage Insurance公司的要求是DTI不能大于41%,所以即使是ConformingLoan,也请保证DTI<=41%。

现在来分析贷多少款合适,考虑贷多少款合适的时候不需要考虑DTI,而是要着重考虑以下几个方面的情况。

1)还是收入。估算能贷多少款用的是税前收入,估算贷多少款合适我建议用每个月拿到手的净收入,对大部分人来说, 这个收入是税后的收入并且减掉了401k等支出。买房后贷款利息和Property Tax 可以抵税, 但我不建议考虑这部分收入, 因为这部分通常是第二年报税后才能拿回来, 而房贷是每个月都要还的,而且买房后还有修修补补等乱七八糟的额外费用, 就算这两样互相抵消吧。

2)还是支出。但这个支出除去上面能贷多少款的支出,还要加上Utility Bill,Grocery, Dining out, Daycare, 旅游等的各项支出。

3)工作/收入的稳定性。

4)财产主要是可以立即变现的财产多少,如存款等。

5)特殊情况可以得到的其他财力支持。

计算贷多少款合适,先用上面1)说的收入减去 2)说的支出得出每个月的扣除所有消费后的净剩额,然后来分析。

1)首先建议这个净剩额是正数,因为如果净剩额是负数就说明是入不敷出,除非可以预期收入会有大幅度增长或者支出会有大幅度缩减。譬如如果预期收入会在一年后增长很多,可以用一年后的情况来算贷多少款合适,但是要确定可变现财产可以承担这一年的短缺资金。

2)工作/收入稳定的, 可变现财产可以留的少一些,就是可以多放一些Down Payment来提高可买的房价。

3)工作/收入个人感觉不很稳定的, 需要多留一些可变现财产。

4)特殊情况下有其他财力支持的,必须是非常可靠的来源, 譬如父母可以支持的,等同于可变现财产增加。

总体来说, 如果净剩额是正数,工作/收入稳定的有3到6个月的可变现财产,工作/收入不稳定的, 至少有9到12个月的可变现财产,就没什么大问题。 当然影响这个净胜额大小的另外一个主要因素是消费观念,譬如有的人比较乐观,觉得现在每个月能持平就行,因为以后工资会涨,而贷款的Monthly Payment 不会。 有的人比较保守,觉得每个月必须再攒下几千美元才舒服。这个就是小马过河了, 我个人的建议是自己感觉怎么舒服就怎么操作。