请贷款过程中应该怎样和loan officer配合?

选好了Loan Officer开始做贷款, 作为贷款人应该怎样配合才能尽量保证贷款顺利close呢?我们有下面几个建议。

1, 如实回答Loan Officer的问题。 在Loan Officer 问问题填Application 的时候,一定要开诚布公,不要有任何隐瞒,关于房子,收入,和欠款等很多信息即使一开始不说最后也会被查出来,就会让loan officer措手不及,这也是造成贷款出现unexpectedconditions 甚至被拒绝的主要原因。 在这个时候,请把Loan Officer 当作你的律师一样, 一个有职业道德业务水平高的Loan officer, 第一不会对贷款人的任何私人信息personally 感兴趣,你只是众多客户中的一个。第二会绝对保护你的隐私。 第三会替你决定哪些信息该Disclose, 哪些不该Disclose给贷款审核部门。 最近一个重新贷款的客户故意不告诉我们用房子做抵押从朋友那儿借了2万多美元,而且是用现金每月还款,弄的我们在Title Search出来后颇费周折并且造成Lock 过期。

2, 充分信任和支持Loan Officer的决定。Loan Officer 是贷款的Professional, 在贷款的问题上请支持Loan Officer而不是和不懂贷款的人一起给Loan Officer 施加很可能是错误方向的压力。 记得2009年有一个Super conforming loan的买房贷款, 客户的down payment是一个多月前从国内过来的不能source,卖方特殊原因非常着急过户,所以在过户前客户只有一个月的bank statement是可用的。 而当时就我所知所有的银行Super conforming 贷款都需要两个月的bank statement。我就又仔细阅读多家银行super conforming贷款的guideline,当读到Wells Fargo的guideline的时候发现了希望。 Wells Fargo 的是这样写的:卖给Fannie Mae的话, 不管是Manual 还是Automated underwriting, 都需要两个月的bank statement。卖给Freddie Mac的话,如果是Manual underwriting, 需要两个月的bank statement,如果是Automatedunderwriting的话, 只需要一个月的bank statement。一般银行都是我们自己选送Fannie Mae还是Freddie Mac, 但当时Wells Fargo的系统对Super Conforming 贷款比较奇怪, 需要Underwriter 选, 所以送贷款进贷款审核部门的时候, 我在封页上用比较大的字写上了请用 Loan Prospector(LP),送Freddie Mac(Loan Prospector是Freddie Mac的Automated Underwriting Engine)。结果Approval下来, 还是如我担心的, Underwriter送了Fannie Mae, 要求两个月的bank statement。 我和Underwriter 多次交流未果, 他强调送Fannie Mae 和Freddie Mac 结果一样,Underwriting Manager也觉得送Freddie Mac 没意义, 一定要求我们再给上个月的bank statement。几个回合下来, 离约定过户日期已经非常近了, 卖方, 卖方经纪人, 买方经济人, 和买方都着急起来, 不住的催我们按照银行要求把上个月的bankstatement 送上去,我当时承受的压力是巨大的,虽然知道上个月的bank statement送进去贷款就会被拒。快绝望的时候, 我给Underwriter, Sales manager,和Underwriting manager 发了一封邮件, 请求他们试一下送Freddie Mac。不知道谁起了作用, 第二天贷款改送Freddie Mac, 我们拿到了Final Approval, 顺利过户。

3,第一次Loan Officer 要的材料很重要, 最好一次尽快全部准备好。 贷款的conditional approval中, 最怕的就是出现unexpected condition,有些unexpectedcondition 是可以解决的,但会浪费人力, 甚至拖延耽误过户时间。有些unexpectedcondition 是不能解决的, 就会造成贷款被拒绝。对于一个业务能力强的LoanOfficer来说, 出现unexpected condition的另外一个原因就是贷款的有些材料还没拿到,Loan Officer 只能根据谈话推理来structure贷款。譬如有一个阶段, 有的银行会查 4506T(Request for tax transcript), 有的银行不会查。有个客户说税表找不到了,说自己绝对没有self-employment 收入和 Loss,我们提交贷款到利率低一些但查4506T的银行,结果发现客户有报不小的 Loss,再问客户, 她说自己忘了,造成我们只能换银行。

4,碰到不住的被要求新的材料的时候, 请提醒Loan Officer仔细重新梳理贷款。当Loan Officer 多次向你要补充材料,特别是同一个问题相关的材料的时候, 往往不是贷款审核部门故意新加要求刁难你(当然偶尔这种情况如果underwriter 经验不足也有, 但机率小),而是贷款出现了unexpected condition,Loan Officer 补救这个condition 的材料又引发了新的condition。 这种情况请提醒Loan Officer要深思熟虑后再补充材料,当然如果loan officer讲清楚了合理的处理建议,也请理解并耐心配合。