买Foreclosure的房子,要注意哪些问题?

Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”,贷款买房的人在还清贷款以前,房子是抵押给放贷银行的。如果借款人不能按合同约定按期供款,并且超过了法庭规定的赎回期限,放贷银行就可取消房主的赎回权,将房产拍卖,以拿回贷款。Foreclosure房屋的价格一般都低于市场价,对于买家来说,有可能会达成非常好的deal,省下不少银子.但价格低廉的房子总会存在这样那样的问题, 给贷款也会带来不便,下面我们就来分析一下买Foreclosure的房子,应该要注意哪些问题.

1.在Foreclosure房子的买卖合同中一般都会有一个“AS-IS”条款,就是说如果在做房屋检查的时候,发现任何的问题,房子所有者一般都不会进行修理。买主只能选择取消合同,或是接受目前房屋的状况。大多数Foreclosure房子的都疏于维护,房屋的状况并不好.若是打算贷款购买,银行如果在做房屋估价的时候发现房子有问题,就会要求房子被修理好之后才会批这个贷款,但因为有“AS-IS”条款,卖家一般不会愿意花钱去修理,这样买家就会处于两难的境地,影响贷款过户的时间.

2.Foreclosure的房子经常会被转手倒卖, 比如:银行把一处房产Foreclosure之后卖给了一家投资公司,而投资公司在6个月以内转手卖给客户, 有的银行就会认为这是一个Flip Transaction因而拒绝客户的贷款申请, 所以在申请贷款时,一定要让贷款经纪人查清楚银行的Guideline,然后再往上送这种Foreclosure房子的房屋贷款.

3.和短卖(Short Sale)一样,Foreclosure的房子也很有可能存在产权问题,看好房子后,一定要先要做Title research,看房子上是否有其他Lien以及Land title的产权是否清晰,有无纠结,物业历史情况,是否有进各种黑名单的记录,是否侵占政府或邻居土地,如有问题,要花多少钱和时间维修处理和谈判解决. 如果是共管形式物业,像Condo类型的房屋,贷款银行还需要了解物业管理公司(HOA)的财务状况是否健康,近期会议纪要,预算和执行情况,重要法律官司和纠纷等等。

4.在有些州,如果房子Foreclosure了但还没卖出去(过户),原房主又有能力承担贷款了,想要把房子赎回来, 他就拥有优先购买的权利,于是买家在花费了大量精力和时间之后, 把房子拱手相让, 当然这是非常小概率的事件。