投资房租金收入计算方法

投资房租金收入计算方法按照不同情况可以总结为以下四种:

1,如果投资房的租金收入已报税,那么月出租净收入则按个人税表1040 中Schedule E里的数字来综合计算, 以2012年的税表中的Schedule E为例,计算方法如下:

第一步先计算月租金收入或者亏损:

月租金收入/亏损 = Line 4 (Rents Income) + Line 12 (Mortgage Interest) + Line9 (Insurance) + Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) – Line 20 (Expenses Subtotal) / 12

第二步计算月出租净收入: 月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)

大部分银行要求借款人至少有两年的租金收入报税记录,而有的银行只要求有一年;如果要考量两年内的投资房净收入,银行通常会采用保守算法,即假如第二年的净收入比第一年低,则按照第二年的净收入来计算。如果第二年的净收入高于第一年,那么就取两年的平均值。

2,如果投资房过去没有报税记录,比如最近报税期之后买入的投资房。银行会按照以下方式计算:

1)月租金收入 = 租赁合同上租金和appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%2)月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)

借款人需要提供租赁合同,包括comparable rent schedule的appraisal,Mortgage Statement, 以及HOA Fee等证明材料。

3,如果借款人要买的房子就是投资房,一些银行允许用未来的租金收入。这种方法的前提是有租户在房产过户后就会马上搬进去租住,银行的计算方法与第二种情况相似:

1)月租金收入 = 租赁合同上租金和Appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%2)月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)

但借款人除了租赁合同,appraisal with comparable rent schedule外还需要提供租户已支付订金的证明。

4,如果借款人需要买自住房,而将现住房转变为投资房,并需要用投资收入。这种情况和第三种情况类似,计算方法如下:

1)月租金收入 = 租赁合同上租金和appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%2)月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)

提供的材料与第三种相同。但要注意的是,银行通常对自住房转投资房有着更加严格的要求:

a)该住房剩余贷款不得超过房屋市值的70%;b)提供更多资产证明,最多为6个月的PITI.

按照银行公式计算出来的月出租净收入可正可负。如果是正数则计入收入,对借款人有利。如果是负数,则计入负债,对借款人反而不利。所以我们可以看到,并不是投资房租金收入在认定贷款时带来的一定是收入,有时也可能是负债。