提高房价让卖方给Closing Cost Help的分析和常见问题

举例说明:我们以原房价是$300,000,Closing Cost including escrow等是$10,000,需要放20% Down Payment来避免Mortgage Insurance为例。

在没有Closing Cost Help的情况下:

1)Lender's Title Insurance根据贷款额$240,000来计算,Owner's Title Insurance根据房价$300,000来计算。

2)过户时有些州有些需要买方付的一次性Transfer Tax等会根据房价$300,000或者贷款额$240,000来计算。

3)过户时需要的资金总额为$60,000(20%的头款)+$10,000 = $70,000。

如果进行Closing Cost Help的操作, Seller给$10,000的Closing Cost Help但提高房价到$310,000:

1)前提条件是Appraisal估价至少为$310,000。

2)Lender's Title Insurance根据贷款额$248,000来计算,Owner's Title Insurance根据房价$310,000来计算。

3)过户时有些州有些需要买方付的一次性Transfer Tax等会根据房价$310,000或者贷款额$248,000来计算。

4)过户时需要的资金总额为:$62,000(20%头款)+ Lender/Owner's Title Insurance因贷款和房价变化的增长额 + 需要买方付的一次性Transfer Tax等因房价和贷款额变化的增长额。后两样一般情况下会在$500以内,所以需要的资金总额一般会在$62,500以内。

由此可见,在买方资金紧张或者想尽量少放头款的情况下, 提高房价让卖方Cover Closing Cost是个可行的选择,能不能操作主要是看房价能不能估到所需的价格。

下面来看一下几个有关Closing Cost Help的常见问题:

1)对提高周围的房价有影响吗?

答案是没有影响。因为下一个房子做Appraisal参考这个房子卖价的时候会把Closing Concession算进去。

2)对地产税assessment有影响吗?

答案是如果有也是基本可以忽略不计的。房子的地产税是根据Assessed Value来计算的, 而一栋房子的Assessed Value是County/City用自己的系统根据这个地区市场价格决定的。