买主须知

美国人拥有自己房子的比例

问:我想问一个简单的问题:在美国大概有多少人拥有自己的房子?

答:截止到2001年10月份的统计显示,大约有68%的家庭拥有自己的住房,而近32%的人在租房住。拥有住房的68%中,57.9%的家庭住在独立屋或连栋屋中,5.3%是Condo,而5.1%是在Mobil Home中。而在租房的32%中,14.8%住在公寓中,9.9% 租的是独立屋,7% 租连栋屋,还有极少数 租在Mobil Home中。

买房子在税务上有抵税的好处

问:我们现在正在考虑买房,我们夫妻两人的收入在十万元左右,打算买一个三十五万元左右的房子,准备放20%的头期款,其余的款项需要贷款。听说买房子有税务上的好处,贷款的利息可以抵税等,你能否给我们简单解释一下?

答:如果你买房子是自己住,除了买房子当年的过户费用一部分可以抵税外,主要的抵税项目是地产税(Real Estate Tax)与贷款利息(Mortgage Interest)。举例来说,在你们没买房子时,你 们的个人所得税税率是31%,就是说,十万元的收入要缴三万一千元的税。你们的贷款额是28万,买房子的第一年,其中要付的利息共$16,722元,每月所付的利息占月付贷款额的87.3%。如果地产税是$3,500元,共计$20,222元为抵税款项,乘上31%,为$6,268。就是说,与没有买房前相比,第一年的利息仍占所付贷款的82.2%。另外,不同档次的收入,抵税的比例也不同。除此以外,将来卖房时,房子的升值部分如不超过$250,000/人,则免缴税赋。

房屋买卖里面抵税的项目

问:我们在去年买了房子。现在报税季节到了,我们想了解一下在房屋买卖里面,有哪些项目是可以抵税的?

答:许多人买房子的目的之一就是为了抵税,这主要是指的贷款利息和地产税部分。而在买房过户 当年,也有些项目是属于抵税的,这要从过户收费清单(HUD-1)中查出:

1.当年所交地产税 (Property Tax);

2.买房当月所付利息(Pre-paid Interest),加上以后每月付的利息;

3.贷款时若付过点数(Point 或 Loan Origination Fee),不论是买主自己付的,还是卖主替 买主付的,都可由买主抵税, 但必须满足下列条件:

a.在过户收费清单(HUD-1)中必须清楚地列出这笔钱是Point。

b.所付Point的这笔钱必须是按照贷款额的百分比计算出来的,如:1%。

c.如果是卖主为买主付点数,那麽买主所买的房子必须是买主的自住房(Principal Residence)。

d.付点数的钱必须是买主自己的钱(或是卖主自己的钱),而不能是从第三者处借来的钱。

e.所付的点数多少要符合当地的常规做法。如果你买房的地区一般人都付一个点数,而你要付三 个点数, 则是不妥的。

我们是应该买呢? 还是租房? 那样更合算?

问:我们一直打算在马州蒙郡的 Wootton 学区买一栋30万至40万的独立屋, 已看了一段时间的房子, 最近接到工作单位的通知, 可能要在一年半以后搬迁到外州。因此, 我们对要不要继续看 房,买房犹豫不决。能否请为我们分析一下, 我们是应该买呢? 还是继续租房? 那样更合算?

答:由于现在(1999年)房价在上涨,而你要买房的这个地区的这种价位的独立屋更是每年涨幅高达10%以上,而且预计房价上涨还要有二,三年,那么若你现在买了房子,一年半以后房价可能又涨了五,六万。你说一年半以后工作搬迁,但只是有可能性,那么到那时,果没搬迁,则你不用再考虑买房的事情,因你已在一年半以前买好了房子。若确实需要搬迁,让我们来看一下房子一买一卖的开销有多大:通常买房在马州的开销大约是房价的3%左右(其中包括卖房时可退回的预付地税钱及2个月的保险金,大约是房价的0.2%,一栋35万的房子大约$800),也就是说35万的房子大约为一万元左右。卖房时的开销大约为房价的7%,其中包括了房地产经纪人的佣金6%,若你买了一栋35万的房子,一年半以后升值为40万,升了5万。卖房开销为$28,800,加上买房的开销$10,500,共$39,300。一年半付掉贷款的本金约$3,200,加上上面提到的可退回的$800,共$4,000,从$39,300中减去得到的$35,300,这是卖房的开销。同升值的5万相减得到$14,700,这是净得。当然还有一些其它应考虑的因素,如:一年半来租房子的租金,由于买了房子,每月所交的贷款利息都是可以抵税的,这就使你买房更加合算。另外,如果我为顾客买房,对于这样价位的房子,顾客还可再节省3%,这样一来,一买一卖可净得二万六千。而更重要的是你住了一年半自己的大房子,如果你现在不买,一年半以后,如果工作不搬迁,那时再买,不仅要付房子涨价后的钱,而且你还住了一年半的公寓。当然我给你的建议是基于目前房价上涨,若是在几年前(90年至96年),我会建议你不要买房,因为一买一卖你要损失10%左右。

我刚到美国来还没有身份也没有收入和信用能否买房

问:我刚到美国来打算买房子,既没有长期移民的身份,也没有收入和信用,但我可以多放些头期款,请问像我这样的人可以在美国买房子吗?我买房子和其他有身份,有工作有信用的人买房子比有什麽不同吗?

答:在美国只要你有足够的钱就可以买房。在美国的房地产买卖中规定,不能有任何因为种族,宗教,国籍,肤色而进行歧视。那麽,你是外国人当然可以买卖房子,只是多了一些具体的规定。比如:头期款要放到高达30%。而多数美国人(包括有绿卡的),可仅放5%就可。另外,你没有收入,没有信用,就不可能拿到最低的贷款利率,就有可能比别人多1%甚至2%。但这并不可怕,当你买下房子後,只要按期付款,一年後信用就有了,那时再把利率降下来就很容易。另外,外国人在卖房子时,国税局规定,如果房子卖价超过30万,则要从卖主应拿到手的钱(Net Proceeds) 中,暂时扣下10%,不管你是贷款买的房子,还是贷款已经付清,甚至是用现金一次买下的,扣下10%的目地是怕卖主卖了房子,拿了房款回国,而当年没有报税,但如果卖主是具有免税权的外交人员则不在此例。

我们对买房子一无所知,不知道应该买一个什么样的房子,或是什么价钱的房子

问:我们打算买房,由于到美国来的时间不长(近四年),我们俩人都刚刚工作(做电脑),收入近十万,还没有小孩,对买房子一无所知,不知道应该买一个什么样的房子,或是什么价钱的房子。

答:听起来你们俩位还都年轻,那么对于你们的情况,我建议你们应该按照你们所能负担得起的上限去买房,也就是能买得起多大的房子就买多大的房子,一步到位。若你们已经岁数大了,则应保守地去买房。如何计算“上限”呢?简单的方法就是将你们的工资乘上“4”(如果目前的利率不到8%),就是你们能贷到款的上限(我的顾客中,有的人曾乘上“5”)。加上你们能放的头期款(Down Payment),就是你们所能买得起的房价。举例说,如果你们的工资是$98,000,乘上4得$382,000。若你能放10%的头期款,则你们应可买得起一个42万的房子。当然这是上限,如果你们还有其它家庭开支,或还要还其它贷款,如学生贷款,汽车贷款等,则要把这个价钱往下降。我有的顾客比较保守,要求用一个人的工资来买房,那么只能买到一个20几万的房子,但几年以后,他们就要求换大房子。有些顾客甚至认为我建议他们买大房子是为了多挣钱,其实不然,你现在买了大房子,一步到位,短期内就不再换房子了,而你买了一个小房子,很快换大房子,这样先一买再一卖一买,经纪人共做了三笔生意,当然更高兴。如果你心里没底,可向买过房子的朋友打听一下,他们多数都会建议你买大房子的。更何况现在房价上涨, 越新越大的房子, 涨得也越多越快。

买一栋旧的独立屋还是买一栋新的连栋屋?甚至买一栋高级公寓?那种房子的升值潜力更大些?

问: 我们现在考虑买房,由于收入有限,最多只能买到25万以下的房子。我们的问题是:买一栋旧些的独立屋还是买一栋新的连栋屋?甚至买一栋高级公寓?那一种房子的升值潜力更大些?

答:如果只从升值角度来讲, 独立屋(Single Home)的升值潜力最大, 连栋屋(Town Home)次之, 公寓(Condo)最差。越新的房子升值越快。在一个升值快的区, 一栋35万的房子, 目前一年的升值 率可能达到10%-15%, 也就是说买主晚一个月买, 就要多付$3,000-$4,000。 房子的升值随着房龄的增加而减少, 开始的前30, 40年呈上升曲线, 尤其是前一, 二十年几乎每十年要翻一番,然后升值逐渐减缓, 到了四,五十年后持平一段时间, 然后价值下降, 最后屋主会重建(Rebuild)或翻新(Remodel), 或新的买主连房带地买下后推倒重建。 连栋屋的升值幅度在前20年与独立屋在 三,四十年时的升值幅度差不多,也就是说升值幅度不是很大。 撇开房子的升值不讲, 如果单看应 买那一种房子要根据每个人的不同需要来决定。如果你们是工作很忙的专业人士, 经常要出差很少有时间照顾房子, 并且很注意安全, 则买个公寓可能是最佳选择, 但如果你们对公寓的形式或结构不喜欢, 想住独立屋但又不愿做室外工作, 则买个连栋屋就比较合适。若是你们有孩子, 家庭人口较多, 就应该买个独立屋。这里提一下, 美国人从一开始买房子, 一般都是先买一个连栋 屋或公寓,几年后换一个小的独立屋, 再过几年换一个大一些的独立屋, 到了退休年龄就又回到公寓(老人公寓)。

买公寓(Condo)的利与弊, 有什么注意事项?

问: 我们打算买一套公寓, 听朋友讲最好买独立屋或是连栋屋, 但我们目前的经济能力只能支 付得起公寓(价钱不超过八万元)。想听听您对买公寓是如何看的, 有什么注意事项?

答:你们的朋友讲的是对的。若从升值的角度来讲, 在美国买房子最好买独立屋, 其次是连栋屋。 当然, 由于你们的经济能力有限, 只能买得起价钱较低的公寓, 那么也就别无选择。一般来讲, 独立屋的升值潜力大, 越新越大。连栋屋就小些, 而公寓(Condo), 尤其是旧一些的几乎不升值。 但这并不是说公寓就不值得买, 我投资了一些房地产, 其中就有三套公寓, 只要能做到收支相 抵就行。具体些讲, 就是如果将公寓出租, 收到的房租能够支付贷款和公寓管理费(Condo Fee), 甚至还有剩余就可以了。那么怎么能保证收支相抵呢? 这就需要房地产经纪人的帮助了。 举例来 说, 当你看中了一套八万元的公寓, 头期款(Down Payment)5%就是$4,000, 其余的贷款, 贷款额 $76,000按年息8%计算,每月本金加利息按30年计算是$558, 加上房产税每月$80, 由于头期款不到房价的20%, 还要再加上贷款保险(PMI)每月大约$50, 若Condo Fee是$300, 则每月共付$988(这是扣除了由于买房贷款的利息是可以抵税的因素)。如果这套公寓能出租$950,则买这套公寓当然比花$950租一套公寓要合算, 因为租公寓房租都交给了房东, 等于是为别人(房东)在买房子, 而买了这套公寓, 每月交的钱是在给自己买房子。这里要注意: 如果你打算在短期内就换房, 则应慎重考虑。因为房子一买一卖大约要损失近10%左右。买公寓的注意事项: 第一, 要问一下整个公寓楼中出租的比例有多大, 若大于25%, 则可能影响你的贷款。第二,要查清公寓管理费有多高, 每年上涨的幅度有多大。 因为这一项是不由屋主控制的, 我见过有些公寓的管理费高达每月$600 多元, 而且还在不断上调, 另外还要问清近期内有什么大的开销要发生。比如: 换屋顶, 换管道设备等。我也见过有些公寓突然通知每户屋主要一次性地追加几千元管理费去修屋顶, 如果屋主 一次交不出来, 就要在屋主卖房时从余款中扣掉, 加收利息以外, 还要收罚金。在看房时, 要注意一下上下左右的邻居都是什么样的人, 如果邻居每天放音乐, 可能会吵得你不得安宁。

与买公寓有关的一些问题

问: 我目前以每月$870租一套在马州Germantown的公寓(Condo)。我最近看到若买这套公寓只需 $85,000。我想自己买一套,有几个问题不明白,我的收入不低(>$60,000),但目前存款不多(<$7,000), 如果只付$3,000的 Down Payment 可以吗?过户手续费一共大约多少? 买房以后, 房屋的维修和保养麻烦吗?每月的地产税等各种必须的相关费用会有多少?我有打算过两,三年后再换一栋独立屋,那时后卖掉旧房子容易吗?

答:买房子一般情况下头期款(Down Payment)不能低于房价的5%。除非你能申请到政府的“低收 入”贷款,则你可以放3%的头期款。但你的收入已不符合“低收入”的标准。另外,如果你是美 国的退伍军人, 也可以申请退伍军人贷款(VA Loan),这种贷款可以不放头期款, 也就是0% Down。 除此以外,大多数情况下,买主都是申请“普通贷款”(Conventional Loan) ,头期款就要5%以 上。 那麽一套$85,000的公寓就需$4,250,过户的手续费在马州大约等于房价的3%左右,也就是 $2,550,这样看来,你是刚刚买得起这套公寓。鉴于你的情况,我建议你在和卖主谈判合同时,可以请卖主为你付一部分的过户费帮助。譬如,如果我为你去“砍”价,砍了$3,000,房价变为$82,000,那麽你可以做个调整:将房价调为$83,500,再向卖主要$1,500的过户帮助费。买房以後,房屋的维修和保养是否“麻烦”要“因房而异”,就像汽车一样,如果一天到晚出故障,那就要去修。那麽你在选房时,除了比较房价以外,还要注意房子里面的各项设备的年龄。譬如:冷热器机,冰箱,洗衣机烘乾机,洗碗机,炉子等。如果这些设备不出问题,那麽房子里面需要修理的地方并不是很多。每月除了付贷款(包括本金和利息)外,还要付地产税和保险费,地产税大约是房价的千分之一,$85,000的房子每月大约是$85,保险就更少了,只有十几元。Condo都要交 Condo Fee(管理费)。多数情况下,Condo费包括了保险费。Condo费有些还包括了水电气费, 所以,Condo费的金额差别很大,有的一百多元,有的三,四百元。因此,你在挑选Condo时,这也是重点考虑因素之一。如果你今後要换房,房地产经纪人是可以帮助你的。在美国买卖房子是很普遍的事情。统计数字显示,美国人平均七年换一次房子。具体多长时间能卖掉房子,要视具体情况而定,如果你的房子状态好,要价合理,在目前的情况下,很快就可卖掉。有很多房子一上市,几天内就收到合同。但在经济不景气时,房子在市场上要等很长时间才卖掉。在上一次的经济萧条期间(90-96年),马州蒙郡的房子平均9个月才卖掉。

在马里兰州第一次买房可以免交州的过户税

问: 我们想在马里兰州买房, 听说第一次买房有一定的好处, 比如: 可以免交州的过户税。我 和我先生是去年结的婚, 婚前他已拥有一栋连栋屋, 我们想买一栋新的独立屋。我们的问题是: 象我们这样(我没买过房, 我先生已买过房)还能否得到免交州过户税的好处? 大约多少钱? 我 们想买一栋35万左右的房子。

答: 马州过户税的税率是房价的0.25%, 一栋35万的房子就是$875。要想免交州税, 买房子的人, 不管是一位,两位还是多位, 都必须是在马里兰州第一次买房, 如果其中一位不是第一次买房, 则 过户税就不能免。那么你可采用一个变通的办法仍然能得到这项好处, 就是由你一个人去买房子, 一但过完户马上把产权转到你们俩个人的共同名下, 可请过户律师去办,费用不过几十元而已。但 这样可能就会有另外一个问题: 只凭你一个人的收入可能贷不到款。办法是: 申请贷款时, 由你 先生为你Co-Sign。

有两间房子同时卖如何免税

问:我们最近在外州找了一份工作,准备下个月搬家,要把现在住的房子卖掉(到现在已住了将近两年),但同时也要把另一栋连栋屋卖掉。这一栋是我们四年以前买的,现在正在出租。这两栋房子到现在都升值了不少,现在住的独立屋大约升值了七,八万,那栋小连栋屋大约也有三,四万,加起来大约有十一,二万。看了您以前解释过有关卖房升值部分可以免税,那么象我们这样的情况卖房是不是都可以免税?

答:要根据情况来看。新税法规定,屋主在卖房时,增值部分(Capital Gain),单身屋主免税额不 超过25万,夫妻不超过50万,条件是:“从卖房之日起往回计算日子,屋主必须在五年之内,住满两年以上”。如果你拥有多栋房子,那么只要在卖房子时,对于所买的房子,你在五年内曾住过两年以上,则可以每两年卖一栋,全部可免税,但我建议你先卖小房子,免一次税。将大房子出租,两年后再卖,又可免一次税。那么现在出租,由于市场比较好,我个人估计买房可能还要再升值两,三年,那时你能卖一个更好的价钱。至于出租管理,可请专业的管理公司去做,省了你的麻烦,每月费用大约是房租的7%-10%。

投资房买卖的注意事项

问: 我们在四年前买了现在住的房子, 把当时住的房子租了出去。当时没有把房子卖掉的原因是 因为市场不好, 现在房价已经涨了上来, 我们原打算卖掉它, 但又发现现在卖掉赚的钱要交很多 税(因为我们的房子已不能做为自住房卖了), 所以想继续做为投资房保留下来。但因为老房子的 地区不太好, 因此想换一间房子。听说在房地产里有一种方法, 可以使投资房屋买卖不用交税, 代号叫做什么“1031”的, 能否请您为我们详细介绍一下? 谢谢。

答: “1031”是美国税法中的第1031款, 英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”, 它有另外一个名称, 叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上课了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为, 因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税, 而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税,所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是“1031”。它的内容是: 如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property), 则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。具体做法是: 投资人将旧 房子一旦卖掉, 要在45天之内找到另一处房子, 要签好买房合同 (也可同时找多处房), 然后在 180天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做“Qualified Intermediary”, 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应 属于“同类型”房子(Like Kind)。国税局最近 (9/15/2000)对45天的要求做了修改, 允许投资人在没有卖掉第一个房子时, 就先找好第二个房子。这一点点的改动给予了投资人极大的方便。任何读者如果要做 Starker Exchange, 务必与有经验的过户律师, 财务专家及房地产经纪人事先联系, 在买卖房子过程中, 与他们密切配合。

将两个出租房子同时卖掉仍有办法免税

问:我除了自己现在住的房子以外,另外还有两个房子在出租,已经分别出租了四年和六年多,若把这两个房子卖掉,我就要交税(Capital Gain Tax)。听朋友讲如果卖掉的同时用卖掉的钱再买一栋房子就不用交税了,是这样的吗?

答:你朋友讲的不完全。当一个出租房卖掉後,按国税局的规定(Internal Revenue Code 1031 (a)(3),也叫“Stacker Exchange”)出租房的买卖是允许“延税”的(Tax Defer)。就是说,当 你把出租房卖掉如果有赚钱就要交税。但如果马上又买了一个同类(Like Kind)的房子继续出租, 则卖房应交的税可延到下次卖房时再交。但要严格按照规定去做:当你把第一个房子卖掉後, 所 赚的钱不能自己拿,必须放在第三者那里(Third Party Intermediary Accommodator),并且要 在45天之内买到另一间等值或超过原价值的房子,并且180天之内过户。这样,就把第一间房子应交的税转到第二间房子上了。今後卖掉第二间房子时,还可以再往第三间房子上转,直到最後一间才交税。那麽你现在卖两间,买一间也是可以的。(如果你不是两间同时卖掉,时间的计算要从第一间卖掉的日期开始算)。再买的房子的价钱要超过卖掉的两间房的和,这样就可以“延税”了。九七年又有了新税法,它规定,任何屋主在卖“自住房”的时侯,如果在卖房的日子起往回算五年内,自住超过两年,则房子增值部分(Capital Gain)不用交税,(个人免税额是25万,夫妻是50万)。那麽,在这里你可以利用新税法所给于屋主(而不是投资者)的优惠,节省一大笔钱。做法是这样的:卖掉了两间房子後,又买了一间房子,仍然用于出租,出租一年後(或几年),你搬进去住至少两年,然後就可将房子做为自住房卖掉。这样按照新税法的规定,你就不用交税了。

自住房不到两年能否仍有可能免税

问: 我现在考虑卖房, 在现在的房子里已住了10个月了。现有两个卖房时交税问题想请教一下: 1. 如果将卖房后所得的Capital Gain全部投到买另一个新房子的头期款里, 这个 Capital Gain 是否还要交税? 如果要交, 百分比是多少? 2. 如果有两个现有房产需在同一年内出手卖掉, 二 者所得全部Capital Gain被统统投到另一个新房的头期款里, 这个 Capital Gain是否还要交税? 如果要交, 则百分比是否与卖一个房子的Capital Gain一样?

答: 第一问: 卖房的Capital Gain可以免税是指如果屋主在房子里住够两年(在过户时, 往回计算五年之内的任何连续或间断的时间加起来, 只要超过两年), 那么免税额是一个人$25万, 夫 妻是$50万。如果没有住够两年, 则下面两种情况可以按天计算免税额。(1). 换工作。两地之间 的距离不少于50哩。(2). 由于健康的原因需卖房。比如: 你住了10个月, 那么你的免税额是: $25万x10/24=$10.4万, 就是说如果你卖房赚了10.4万, 则可不用交税(当然你要符合上面的两个 条件之一)。但多数过户律师都不清楚这件事, 在你卖房过户时, 律师会让你填一张表问你: 1. 在房子里住没住够2年? 2. 是不是自住? 如果回答不是Yes, 则他们要把你的卖房一事上报国税 局,那么你要在来年报税时, 由会计师为你计算是否可以不交税, 如果需要交, 税率可高达20%。 这和你把钱(Capital Gain)是否放在另一个房子里没有任何关系。第二问: 两个房子在同一年内 出手, 那么有一个房子一定是在出租, 则卖掉这个房子加上你们自己住的房子也卖掉, 再去买另 一个房子, 如果新买的房子的价钱不低于卖掉的两个房子加起来的价钱, 则卖房时的Capital Gain暂不用(Tax Deferred)交税。 但你新买的房子在将来卖房时, 则要交税, 除非你在该房子里能自住两年以上, 就可免税。这个问题涉及到自住和出租投资混在一起, 你可向会计师了解详细情况, 如果需要交税, 税率是一样的。

买房子一为抵税二为投资想法是否可行

问: 我弟弟现在在外州工作, 年收入近8万, 但他不想在那边买房子, 而想到我现在住的马里兰 州来买房, 当然他不可能自己住了。所以他打算先租出去, 将来过来后再住进去。现在买房子 的目地一是为了抵税, 二是为了投资。不知他的想法是否可行? 能否为我们分析一下利弊?

答: 买房为了抵税, 这是很多家庭买房的原因之一。由于你弟弟买房后不是马上就搬进去, 那么 他在办贷款时, 可能拿不到最低的利率, 目前的利率在7.25%左右, 做为投资买房他可能要付 8.5% 以上。当然有些人原打算买了房子就自己住, 所以申请的贷款仍是7.25%, 但由于某些原因 过完户后, 没能搬进去, 那么银行也就这样过去了。但有些银行如果发现买主没有马上搬进去,那 么他们有权将贷款收回或将利率上调。买了房子以后, 买主不管是自住还是出租, 所交贷款利息 都是能抵税的, 做为投资你应计算一下, 出租所收的租金是否能大于或等于每月付的房钱(包括: 本金, 利息, 地产税, 房屋保险和社管费), 比如: 一栋21万的连栋屋, 放了5%头期款, 那么每 月所交房钱大约等于$1,800, 如果你能租出$1,800以上, 则是可行的。如果你能放20%以上的头 期款, 那么每月房钱还不到$1,500, 若能租出 $1,500以上, 多的部分就是每月的盈余(Positive Cash Flow)。 当然买房投资最大的好处还不是这点盈余, 而是房价上涨所带来的更大的好处。如 果头款是一万, 当房价涨了一万, 那么这笔投资的收益就是100%。 目前由于美国的特殊的经济状 态, 造成了房地产市场低价位房的房价快速上升, 有的地区半年左右涨了三,四万, 那么一万元的 投资收益在短期内达到几倍, 使得近期在这个领域中投资的人都快速地发了一笔财。 当然只有把 房子卖掉才能把收益兑现, 而卖房的费用是一笔不可乎视的钱, 要从中减掉, 而且所赚的钱还要 去交税 (Capital Gain Tax), 要想免交这笔税, 屋主可以利用新税法给予屋主的好处, 就是在卖 房的日子往回数, 只要在五年内, 自住超过两年, 则卖房时赚的钱(个人不超过25万, 夫妻不超 过50万)不用交税。所以如果你有一所房子, 不管出租了多长时间, 只要在卖房时, 搬回去住, 一 但住够两年, 就可以卖了。那么我知道一些人, 自从1996年房子开始升值以来, 买了若干栋房子, 分别出租出去, 然后每两年搬一次家, 如果他买的房子平均价是40万, 每个房子二年的升值大约 是20-30%, 就是十万元。那么第一栋房子10万, 第二栋房子是20万, 第三栋房子是30万, 如果 6年后房地产市场停止涨价, 以后的每栋房子都是30万, 你算算他们的收入是不是每年超过10万? 我自从97年开始投资房地产, 仅仅是买了就卖, 所赚的钱就能达到这个数。这还没有搬进去住, 如果搬进去住, 每两年买一栋房, 收益还会好。 当然我自己是经纪人, 能节省些费用。如果你打算投资房地产, 请务必找一位有投资房地产和管理出租房地产经验的经纪人。

不到20%的头期款是可以买房的

问: 我们在两年半前就打算买房子, 但当时由于手头存的钱不多, 所以只好攒钱。到现在钱没 攒出多少, 房价却涨了很多, 似乎房价上涨的速度反超过存钱的速度。那么, 我们想知道, 如果 我们存不到20%的头期款, 是不是也能买房子? 我们听说有的人只用了10%的头 期款就买了房子, 是吗? 不是说那样要额外多交很多的钱吗? 买房最少要交多少头期款? 如果我们很想放20%的头 期款, 但又拿不出来, 能不能过户以后有什么办法增加为20%, 还是说就不能再变了?

答: 在美国买房多数买主都要办贷款, 那么买主就要自己拿出一部分钱做为头期款。一般情况下, 买主放5%-20%的头期款。若是政府补助的低息贷款(FHA Loan), 则头期款可低至3%, 如果是复员 军人贷款(VA Loan), 可以免交头期款。 对于你们的情况, 只要你们存够了5%的头期款就行了。 你们现在已有了10%的头期款,则已足够了,目前确实是存钱的速度赶不上房价上涨的速度。许多人放是为了避免付贷款保险(Mortgage Insurance), 因为银行规定, 贷款额若超过房子买价的80%, 则要买贷款保险。 为此, 有一个变通的办法可以免掉这笔无意义的保险, 就是再申请一笔贷款,第一笔贷款是80%, 第二笔贷款(Second Trust)加上头期款共20%, 这样就解决问题了。当然, 第二贷款(也叫第二顺位贷款)的利率比较高, 大约在8.5%-9.5%之间, 这就是你所指的“额外多交钱”, 其实并没有多交多少, 这比付贷款保险要少, 而且灵活性比较大。也就是说, 买主可以在短期之内, 比如: 一,二年内, 将这笔贷款付清。 如果一个30万的房子, 头期款3万 (10%), 第二贷款3万(10%), 第一贷款24万(80%), 那么两年后, 如果你们攒了3万, 则可一次付清, 当然也可每月多付一点。另外, 如果房价在上涨, 你的房子每年涨5%, 那么两年涨了10% 以上, 两年后, 你办一个重新贷款(Re-Finance), 则新的贷款额与房价比只剩了不到80%, 这样没有多交钱就解决了问题。当然这是要有前提的: 房价上涨,利率下降, 才有可能去办重新贷款。

不到5%的头期款也有办法买房

问: 读了您在今年(2001)年5月4日的问答, 有关买房不用放20%头期款的问答很受启发, 我们本来没打算很快买房, 但现在有些动心了。 现在我们的问题正好与上次房地产问答中的问题相反, 不是说要存够20%再买房, 而是现在手中的钱不够5%, 能不能买房? 我们的收入有4万多, 想买一栋15万以下的连栋屋, 不知我们的想法是否现实? 我们的股票中有些钱, 还借给了朋友一些钱, 我现在应该怎么办?

答: 我在上文中提过, 如果不到5%的头期款, 有两种情况可以买房: 一是低收入家庭, 二是美国的退伍军人(Veteran)。你们如果不是退伍军人, 那么可以考虑以低收入家庭的身份买房, 具体收入的标准可向当地政府查询, 你们4万多应该是可以的, 但头期款仍要求交不少于3%。下面还有几种方法可供你们参考:

1. 你们可以多查询几家贷款公司和银行, 现在有一种贷款允许头期款可由卖主为买主出(这是一 种特别贷款计划)。 我曾经有过一个卖房交易, 买主要求卖主付6%的过户费帮助 (Closing Help), 若是14万的房子, 那么6%是$8,400, 这样就将房价调为$148,400, 房子过户时, 不仅 买主一分钱头期款没交,除掉过户费用(大约房价的3%),买主过完户还拿回家几百元钱。另外, 还有一种贷款是由银行贷给你两笔: 一笔97%, 另一笔5%, 加起来102%, 多出的这2%就是你们的过户帮助费。目前加州的一个公司, 叫做Nehemiah Corp.通过First Nationwide Mortgage 及一些贷款机构发放房屋贷款。贷款的上限是$289,175, 收入没有限制, 读者可上网查看详 情: www.nehemiahloan.com 或电话: 877-634-3642。当时我为买主算了一笔帐, 一比发现他 这样做, 比租房还合算。

2. 如果你们有亲属, 如: 父母, 兄弟姐妹等能“借”给你们钱, 那么你们也能买房。 我这里 说的“借”是要通过办一个简单的手续来完成的, 就是“Gift Letter”,它是指你们的亲属 答应“给”你们一笔钱, 做为“Gift”来帮你们买房。双方签字后, 过户时将钱 转给你们。

3. 如果能找到一个卖主, 愿意提供贷款给你们(Seller Finance), 则不妨一试, 但这种可能性 很小, 凡是能做到这一点的卖主, 必须是他卖掉房子后不急需用钱, 当然把钱存入银行, 不 如借给你们, 即收到了比银行高的利息, 还有房子做抵押。

4. 找一个可以“先租后买” (Lease Purchase)的房子。先向卖(屋)主租一,二年, 每月房租多 加一些(大约20%), 租期到后, 卖(屋)主退一部分钱给你(大约30%), 用这种方法为你们存一 部分钱。 如果以上的办法都行不通的话, 那你们就只好先存够钱再买房了。另外, 你说你 们股票中有些钱, 我建议你一旦签了买房 合同, 就应把钱转到银行中, 以防股价突然下跌。 你还说一笔钱借给了朋友, 如果你近期买房, 也应该将钱及时收回, 因为你们申请贷款时, 银行要查看你们三个月的 银行帐户对帐单(Bank Statement), 若发现你们有不规律的大额存 取款项, 会引起怀疑, 平添许多麻烦手续。

房屋价格的升降是有规律可循的

问: 迟疑了近三年, 现在(2000年)我们终于下决心买房, 看到三年来房价不断上涨, 觉得再不买 实在是损失太大。但我们又有了新的担心, 那就是: 房价涨到现在是不是已经过头了, 或者说 已经到顶了? 如果我们买了房子价钱又跌了怎么办? 请解答我们的疑问, 如果能有什么具体的 事实或数据能说服我们, 使我们更加坚定买房的决心, 则非常感谢。

答: 有你们这种想法的人为数不少, 因为买房子毕竟是人生的重大决定之一, 需要慎重考虑,这是 可以理解的。但如果总是瞻前顾后生怕受到损失, 那么就不要考虑买房子, 租一辈子房子算了。 但是买房子并不是为了赚钱, 而是为了居住, 一但家庭条件允许, 则应尽早买房。如果你们打算 在美国长期生活下去, 则一定是租房不如买房, 晚买不如早买。若你为了赚钱, 就根本不要考虑 买房, 去买股票就行了。可是有你们这种顾虑的话, 可能买股票也不适合, 因为在两年前就有人 预言股市随时会崩盘, 可是到了今天不仅没发生, 股价还在节节上升。在1997年时, 曾经有一位 从外州来找我买房子的客户和我讨论房价, 他当时买了一栋房子, 签了合同又退了, 然后去租了 房子。他说美国的房价是不会上涨的, 他的根据是他看到从90年到96年的房价没有上涨, 所以就得出这样的结论。看得出来,这是典型的“瞎子摸象”。 到了98年我碰到他, 这时他已租了一年的房子, 又和他谈起房价的问题, 他承认房价是上涨了, 但也就到此为止, 我说还会上涨, 当然 他并不同意, 所以他又继续租房子。去年(1999年)我又碰到他, 还是同样的话题, 他说房价已经 涨过头了, 当然我说房价还会上涨, 他仍然不同意, 那我们继续“骑驴看帐本”好了。在97年时, 我曾经在报纸上发表了一篇有关房价的分析文章, 指出美国的房地产市场从97年开始复苏, 房价开始上涨。98年又写了一篇文章总结了97年的房地产价格, 并指出98年,99年房价仍将继续上扬。 99年我在给客户的问题回答中,多次指出房价还要继续上升二到三年, 并且在好的地区(主要是指学区好的地区)涨幅会高达每年10%以上, 那么就让我们拭目以待。另一方面从统计数字来看, 99 年的房价是怎么样呢? 全美国平均房价上升了5.9%, 涨幅最大的前几名是: 加州, 夏威夷, 纽约, 华盛顿, 西亚图, 丹佛, 波士顿和亚特兰大。其中华盛顿地区的涨幅将近10%。专家对2000年华 盛顿的房价上涨预测仍高达9.6%, 并预测其后的10年内还要再涨28.9%, 而主要是集中在前几年。 从美国的房地产升值规律来看, 房价的走势是和经济紧密相连的。在经济繁荣的时期, 失业率降 低,人们的收入增加, 购买力增强, 房地产市场购销两旺, 进而造成房价上扬。在经济肃条时期, 失业率上升, 消费者信心下降, 买房人数减少, 房屋存量增加, 房价升值停止。当下一轮经济复 苏开始,房地产市场又跟着变化。在比较好的地区,房价的变化就象台阶一样,升-停-升-停…,而不是升-降-升-降。而每一个“升-停”大约在10年左右。 那么这一次美国的经济宏观调控有方,经济繁荣有望再持续几年, 那么房价也就会跟着再涨几年。所以你们大可不必担心房价跌下来, 愈抓紧买房愈少受损失。

房地产市场是否会象股票哪样跌下去

问: 我们打算买一栋二十几万的房子做为投资, 主要原因是我们觉得股票风险太大, 不知我这个 想法是否可行? 现在的房地产市场如何? 是否要下跌了? 会不会象股票哪样跌下去? 前几年房地 产市场的升值是怎样的?

答: 按照以往的经验, 当股市下跌时, 许多资金撤出股票市场后, 转而投向其它地方, 房地产就 是最佳投资的地方之一。这样一来, 股票市场的下跌, 反而助长房地产市场的价格上升。而房地 产价格的升降与股市大不相同, 虽然两者从长期观点来看, 都是呈上升趋势, 但股票的升降幅度 远远大于房地产, 你去玩股票可能一夜之间暴富, 也可能几天之内丢掉一半以上, 而房地产的价 格变化则缓和的多, 并且是以升为主, 若形象的比喻那就象楼梯的台阶一样, 升升停停。而现在 (2001年)房地产正处于“升”的阶段,具体什么时候会停下来,那就要看经济的发展了。目前的房 地产市场给人的感觉是这样的: 高价位房(四, 五十万以上的)升值放缓, 而低价位的房子房价仍 然大涨,其涨幅甚至超过了前几年。这主要是由于:

1.原来有很多买大房子的人是将股票赚的钱做为买房的头期款, 这样他们可以放很高的头期款,也 就可以买得起价钱高的房子, 而现在股票跌了, 头期款也就少了, 买的房价也就低了。

2.人们的心理作用。原来很多人买房是以两个人的工资计算的,现在看到有些人开始失业, 则把房 子的价钱定在了一个人可以支付得起的价位, 那么原本想买50万的家庭现在就改买二,三十万的房 子了。

3.家庭收入的结构造成了中, 高收入的家庭将买房子的步子放慢。他们要观看一下经济的发展变 化,有些家庭就出现了上一条的情况。而低收入家庭通常是收入低, 工作也就相对稳定些, 经济的 变化对买房影响不大。

4.很多买高价位房的家庭是从小房子里换出来的, 现在他们不换了, 那么小房子也就不卖了, 这 样市场上高价位的房子增加,而低价位的房子不增反降。
5.股市的资金转向房地产。以个人为单位的投资多数只支付得起低价位的小房子。

这样多种因素就造成了低价位房子的大幅上涨,价格战(Bidding War)此起彼伏。下面让我们 来看看美国前几年房地产市场的升值情况:象我前面提到的房价升值就象楼梯台阶一样。最近一次 华盛顿地区的房地产升值是从1996年开始的, 到97年涨了3.5%, 98年是3.8%, 99年是6%, 2000年是8.1%。需要说明的是,这里的数字是所有类型的房子的综合,升值幅度最大的房子是独立屋。凡是买过房子的屋主可能都会有体会, 在好学区房子的升值, 每年达到10%甚至更高是司空见惯的, 而投资房地产的一些人恰恰就是在升值幅度高的区买了房子,现在的房价可能已是当时的1.5倍以上了。那么他们的投资回报律呢? 说出来你可能不相信, 是500%-1000%以上! 这就是房地产投资 理论中“四两拨千斤”的杠杠原理(Leverage): 如果投资人当时买了一栋20万的房子, 放了2万 的头期款, 现在这栋房子值30万, 升值了10万, 投资回报律是500%, 如果当时只放了1万的头期 款,那回报律就是1000%! 当然这里面还要计算扣除买卖房子的费用。那么投资房地产的风险有多大呢? 答案是: 几乎为零, 它不象股票, 一觉醒来钱就不知道到哪里去了, 而房子是实实在在的东西, 即便房价不升, 甚至稍微降一些, 也不会影响收益, 因为投资房地产多数都是长期投资, 几年甚至十几年, 而投进去的钱通常是不打算短期就收回来的。那么只要你在好区挑中房子, 我还没有见过一个地区现在的房价比以前的要低, 如此看来, 这是一个稳妥的投资手段。我本人借做房地产经纪人的便利条件, 也投资了一些长期及短期房地产, 效益非常显著, 比我的股票投资好的太多。当然你要投资房地产最好请有投资房地产经验的经纪人为你找房子,并不是所有的房 子都能升值,买投资房需掌握最重要的一点: 就是在好社区买房, 也就是美国人讲的:“Location, Location, Location”。当然投资房地产有很多的窍门, 技巧, 除了知识, 经验外, 也要有眼光, 有魄力, 我这里不可能一,两句能讲清楚, 祝你成功。

房地产市场会受股票,利率及经济的影响

问:我们正在买房, 听朋友讲由于股票下跌, 贷款利率上升, 现在房地产市场已经开始降温。听 新闻里也讲到新房开工率下降, 旧房买卖成交量也在下降。 那么我们是不是应该等一等, 等房 价跌后来以后再买? 房地产市场是不是受股票影响最大, 还是受利率影响最大?

答:房地产市场既受股市影响,也受利率影响。但它们都不是决定性因素,影响房地产市场最大的因素是经济。如果美国经济开始萎缩,公司裁员,失业率上升,那么房地产市场就会很快降温下来。但是现在美国经济发展健康,有大量的工作机会,最有代表性的就是北维州,高科技公司云集,人称“东部硅谷”,需要大量人才,吸引了全国各地精英涌进这里, 从而造成了租房市场前所未有的紧张, 房地产买卖市场也从1998年起一路“发烧”到现在。那么只要不出现公司裁员, 人人有工作, 则人人就要买房,而且这种趋势还会继续下去。那么股市的下跌只是使我们看到了有些买高价位房的人转而买低价位房,买独立屋的人转而买连栋屋。这是因为他们手中的股票“缩水”所造成。而利率的上调只是使我们看到了有些人“暂时”地停止买房,但不久就又开始出来看房。至于现在新房开工率下降,并不是因为建筑商卖不出去房子,而是建筑商根本盖不过来,加之材料,劳力短缺,政府减少发放Permit,可供开发建房的地皮逐渐减少等多方面因素造成。而旧房子成交量减少,则是因为上市量严重不足造成的。以马州蒙郡为例,今年六月份房屋成交量比去年同期减少了3.5%,但要看到该月份房屋上市量要比去年同月大幅下降了38.3%,这样一来,库存量就更加减少,从而使房价继续保持升值的势头。我个人估计房价还要继续上涨二到三年,当然涨幅可能会小于前两年。那么你想等房价跌下去后再买,我劝你还是不要等为好,因为美国的房价就象楼梯一样“涨涨停停”, 而不是“涨涨跌跌”,否则马州波多马克地区,现在卖四十万,四十年前盖的房子,应该卖当年新房价的四万块钱,可能吗?

经济进一步恶化房地产市场会如何

问: 在你原先的文章中, 您认为美国的房地产价格是涨涨停停, 而不会出现下跌的情况, 不知您 现在是否还是这样认为? 如果经济进一步恶化, 您是否还坚持这一看法? 可否介绍目前的情况,

答: 我在今年(2001年)3月16日的问答中, 曾提到“房地产的价格是以升为主, 若形象的比喻, 那就像楼梯的台阶一样,升升停停。而现在的房地产正处于“升”的阶段, 具体什么时候会停下来, 那就要看经济的发展了”。我的这个观点, 我现在仍然这样认为。当然情况是在不断地变化,如果经济进一步恶化,那么我们所上的台阶就要从“升”转为“停”了。在我的问答中,我还提到过一些话, 如:“房子是实实在在的东西, 即便房价不升, 甚至稍微降一些, 也不会影响收益”;“我还没见过一个好地区现在的房价比以前的要低”;“并不是所有的房子都能升值”;“买房要在好学区买房”。这些话的意思是说: 房地产像经济一样也有高潮和底谷之分, 在高潮阶段, 几乎所有的地区, 不管什么样的房子都在或多或少地升值, 而在低谷阶段, 在有些不好的地区, 房价有可能下跌, 这就是为什么有的地区房子多年来不升值, 因为这个地区不好, 在这种不好的地区, 房价在经济好时涨了上来, 在经济不好时又跌了下去。而在一些好区, 也有可能出现房价下跌的 情况, 这是因为房子在经济好的时候, 升值过了头, 然后跌下来, 只卖了个应该卖的价钱。比如: 80年代末马州的波多马克有一栋独立屋, 要价一百二十万, 市场好的时候, 应该能卖出去, 但那时经济已经不好了, 最后一百万卖掉了。但这并不说明它掉价了20万, 须知这栋房子是从60万涨 上来的,即使一百万卖掉, 它还涨了40万。那么现在的房价是不是涨过了头呢? 我认为还没有。现在的情况是: 小房子(40万以下)仍在上涨, 大房子上涨放缓, 什么时候会停下来, 就要看经济的发展了。

经济越来越不好是否还应买房

问:我们来美国已经有几年了,现在两个人都工作,最近我太太刚刚怀孕。本来没打算买房,但如果小孩生下来,就要请父母来帮助看小孩,那麽就需要大些的房子,现在我们租的是一卧室的公寓,若换房就需要两卧室以上,朋友劝我们现在先不要急着考虑买房,由于经济的原因,很多公司都在Lay-Off,房价可能会下跌,我们现在不知如何是好,请指教,谢谢!

答:即使有些地区很多公司在裁员,当地的房价也不是在大跌,只不过前一阶段有的地区房价涨过头,现在回到正常的房价而已。华盛顿地区的房地产不会像股票那样,一觉醒来就剩了10%的价值了。通常房地产价值是像楼梯一样,升升停停。前一阶段有些地区的房地产随着股票的狂飙而迅速升值,这就造成了买主在买房报价时,经常遇到一个房子刚上市,马上就有几个合同同时进来,而出现“竞价”(Bidding War)的情形。那麽现在经济进入衰退,房地产市场也开始降温,你 们买房就不用再同别人一起去“抢”了,而可以从容地挑选自己喜欢的房子,甚至遇到一个房子,如果上市已有一段时间还没卖掉,那麽买主还有可能“砍”价。你们现在住的是一居室,小孩生下来後,加上父母来起码五个人,那麽按照规定,一居室最多住两个人,二居室四个人,三居室六个人,你们起码需要一个三居室。你们现在应该算一笔帐,租房子每月多少钱若买房子每月多少钱,并且买房还有抵税的好处。若你们不清楚如何去计算,可来电。现给举个例子去做比较:如果你们买了一栋25万的房子,放了10%头期款2万5仟元,每月22万5仟元贷款的本金和利息是(如果利率是6.5%,30年期)$1,422,加上地产税(Property Tax) 每月大约$250,房屋保险(Hazard Insurance)大约$30,如果有社区管理委员会(Home Owner Association,简称HOA)的话,每月费用大约$60,这样,全部加起来是$1,762(当然水电煤气费还是要出的)。减去抵税额大约$500,这样,净付额在$1,262,这样看来,你不仅负担得起,比起租房子可能更划算。

房地产市场是否会垮下去

问:我们一直在考虑买房,总是下不了决心。但最终房子还是要买的。能否请您为我们分析一下房地产市场的情况。从去年到现在房地产市场是不是已经开始走下坡路了?我们有朋友讲房地产市场很快就要垮了。

答:房地产市场是否走下坡路要从统计数字上看出来。 但统计数字说明的是过去。不管怎么样, 让我们还是先来看一下。最新的统计数字(截止到2000年6月31日)显示,美国的平均房价一年来上升了8.6%。而从第一季度到第二季度两个季度分别上升了1.7%, 这表明房价仍在持续上升。如果 按照这个速度2001年还会达到6.8%。这个数字是全美国的平均数。具体到东部的华盛顿地区(包括马里兰和维吉尼亚州)则是:华盛顿D.C.一年来(从2000年第一季度到2001年第一季度)升值了 14.4%, 维州9.3%, 马州7.8%。这一地区的平均值是10.5%,这一数字超过了五年来全美的平均值: 6.96%。 所以,从数字上看,房地产市场在美国经济开始走下坡路时,仍然是一枝独秀继续保持 增涨势头。当然从做房地产生意的角度来看,我们注意到,高价位地房子(50万以上)升值已经走缓,特别是在高科技集中地区,比如北维州的 Loudoun郡和Fairfax郡靠近Reston,Herndon有大批高科技公司集中的地区,房子上市出售已不象一年前那样抢都抢不到。但现在在其它产业不那麽 单一的地区房子的上市量(Inventory)仍然小于需求量,并且房屋贷款的利率一再调低从而使房地产市场买卖继续兴旺。房地产市场一般不会象股市那样大起大落。所以,你们大可不必担心房地产垮掉。最差不过是回到90年至96年那种经济萧条状况,但那时仍然有人卖房子,也仍然有人买房子,只不过房子上市卖掉的时间长一些,买主买房子时可以多砍些价而已。

房地产市场在“911”后会怎样,它会受到什麽样的影响?今後的发展趋势如何

问:看到现在美国的经济形势,加上“911”的影响,使我们买房更加犹豫,能否请您为我们分析 一下房地产市场在现在的经济形势下是怎样的,它会受到什麽样的影响?今後的发展趋势如何?

答:这是一个非常复杂的问题,如果我们把现在的美国称为处于战争状态的话,那麽战争时期的经济是不同于和平时期的。美国的经济在“911”前已经开始走下坡路了,公司裁员之声此起彼伏,按照经济学家的说法,美国的经济已经开始进入萧条。那麽,战争对这样的经济会有什麽影响呢?一般人相信,战争会刺激经济复苏。从二十世纪美国参加的五场战争(一次大战,二次大战,朝鲜战争,越战及波斯湾战争)来看,经济在短时间内总是因为刺激方案而振兴,因此有些人将这种经济称为“假像经济”。这是因为政府在战争期间的超常支出所至。比如在二战期间,1940至1945年的六年期间,经济增长每年平均是11.25%。又比如在朝鲜战争期间,战前是经济萎缩,开战的四年中,每年平均增长6.23%,战争一结束马上进入衰退的0.7%。布希总统这次的宣战则表示,这是一场将会耗时数年的战争,并且国会已经批准了第一批一千亿美元的战争拨款,这对现在的美国经济无疑是打了一支强心剂。那麽经济的增长会带动各行各业的增长,当然也包括房地产。自从上次的战争(波斯湾战争)到“911”,美国人民基本上是生活在相当和平的环境中,战争结束後,军费支出逐年减少,到2001年已减少了40%。从现在开始的今後10年恐怕会逐渐增加回来。而处于美国首都华盛顿地区的经济与大多数远离首都的州相比,更加会受益于战争拨款,这次已批准的45亿拨款,将会给华盛顿地区增加2万个工作机会。工作性质的分配会出现服务业,旅游业的减少,而被大量军工,国防和高科技工作所代替。比如,总部在Arlington的CACI及SAIC和TRW都在上千人地招工。华盛顿地区的就业人数占了全美国的2.5%。去年增加的新工作华盛顿地区占了 10%。而这其中的一半集中在北维州,另一半分属马里兰州和D.C。新的一波招工潮又会使这一地区大大受益。房地产在美国的经济中,由于它的后滞性,虽然经济萧条已经开始,它仍然一支独秀,“911”事件的发生,使买房的人们产生了短期的观望,但很快就会恢复正常状态,现在已恢复到“911”前的95%。按照专家的估计,前一阶段的公司裁员及消费者信心下降,会使房地产市场买卖交易量出现一个短期的下滑,但少则半年,多则一年,房地产买卖又会热络起来。这是有多方面的因素在起作用的。除了即将来临的新一波招工潮外,各公司在经过了上半年的裁员“瘦身”後,将很快从“亏损”走向“盈利”,而消费者的信心也在逐渐回升;由于房屋贷款利率一降再降,越来越多的人将买得起房子;而低利率也使大量的屋主办理重新贷款,使他们手中更加有钱花在其它方面;布希总统有可能又要提议减税。等等,多方面的因素,将会使华盛顿地区的经济很快复兴起来,而有可能使房地产市场又再继续“热”下去几年。综上所述,现在买房子不失为是一个好时机,经济的萎缩,房地产市场的放缓及冬天的来临,使买房子的人能在这段时期有讨价的可能性。也许前一阶段许多买(抢)房子的人现在能挑到一个称心如意的房子。