房屋保养 Maintenance

房子的维修保养事宜(1)

问: 我们刚刚买了一栋45万全新独立屋。以前一直是租公寓住, 从未住过独立屋, 这栋房子是我们有生以来最大的投资之一, 所以我们住进来以后, 对房子格外爱惜, 每个周末都里里外外地打扫整理, 但有些地方不知如何保养, 能否请您为我们详细介绍一下房子的维 修保养事宜?

答: 让我来从房子的外部到内部逐项讲起。一. 屋顶: 屋顶的材料最常见的有油毛毡片(Asphalt Shingles), 木片(Shakes)和金属(Metal Roofs)。在通常情况下, 是不用做任何保养的。如果房 子靠近树木, 则每年最好清理一次落在屋顶上的树叶及排水管(Gutter)里面的树叶。二. 烟筒 (Chimey): 现在盖的新房多数都采用煤气壁炉(Gas Fireplace), 这种壁炉没有传统式烟筒, 所以也不用任何保养。但如果是耐火砖(Masonry)的壁炉, 通常都有一个砖砌的烟筒, 屋主可在 烟筒上安装一个盖子(Chimney Cap), 既防止下雨进水, 也防止小动物从烟筒爬进房子。 如果冬 天壁炉烧木头比较多, 经常需要清理烟筒, 费用大约$80一次。 是否需清理可通过监测烟筒内壁 而定: 如果打上手电筒, 已看不出砖缝, 即砖与砖之间的水泥已区分不开, 则表示需要清理了。 三. 外墙及护墙板: 如果房子是砖墙则不用任何保养, 但凡是外墙接缝处, 要注意防止密封胶开 裂。外墙所使用的胶(Caulk)有很多种类, 最好使用Acrylic Latex Caulk。有些种类, 如: Oil & Vinyl Latex Based Caulk 或 Silicone Caulk,最好不要使用,前者寿命不长, 后者不易油漆。 四. 室外油漆: 建筑商使用的油漆质量都是中等偏下, 两年以后最好再油一次, 然后每隔一年都 油漆一次。五. 如果你们装有阳台(Deck), 最好也每隔一年刷一次Deck Sealer, 当然在刷Sealer 之前, 要用压力水枪清洗。 六. 室外如果有水泥路, 那么冬天下雪时, 不要撒盐, 因为盐会使 水泥地面脱落。如果是沥青路 面最好每隔一年铺一层Drive Way Sealer, 否则天长日久, 路面会 出现石子松动。七. 房子四周的回填土(Back Fill)会一点点地下沉。这是因为回填土比较松, 那 么下沉是正常现象, 但时间一长会导致房子地基四周的地面向地基内下陷 (Negative Grading), 从而造成地下室 进水, 那么屋主应适时填些土在房子四周。八. 冷热气机: 保持清洁非常重要, 每个机器上都有一个空气过滤器, 如果装有电子过滤器, 则每二,三个月要清洗一次, 如果是普通 的网状过滤器, 则每30至60天要换一次, 这种过滤网很便宜, 几毛钱就可以买一个。屋主也可考 虑买十元左右一个的高档过滤网(Pleated Polyester Filter), 过滤效果好很多, 可每年只换两 次。如果家里有人对花粉过敏, 可购买一种称做Electrostatic Filter的过滤器, 可通过邮购买 到, 电话号码是: 1-800-Allergy, 费用在$60左右。九. 热水器: 可以每年放水(Flush)两次。放 水的阀门在热水器的底部, 放水时间视热水器大小而定, 大约10-15分钟, 目的是将热水器底部 的沉积物冲掉, 从而延长热水器的寿命。另外, 水温可在夏天适当放低, 冬天适当升高。如果暖 器和热水器是烧煤气的, 则最好在室内装有一氧化碳探测器(Carbon Monoxide Detector), 推荐 的牌子有: Nighthawk, 价格大约$40。十. 水管系统:每年冬天来临之前, 要做 Winterize, 也就 是要将房子外面的水龙头从室内关闭, 然后从外面打开, 将水放掉, 以防冬天水管被冻裂。

房子的维修保养事宜(2)

问: 我们是今年初买的新房子, 现在搬进来几个月了。冬天马上就要到了, 我们想知道有关房屋 维护保养方面的一些常识, 能否请您介绍一下, 并且也想知道一下在新房子上, 还有哪些地方 可以改进或安装一些必要的东西以便居住?

答: 我在今年6月30日曾经介绍过一些有关房屋保养方面的常识。这里我在补充一些。冬天来临之 前, 要做Winterize, 就是将通向室外的两个小龙头里的水放掉, 以防水管被冻裂; 另外要清理 一下屋檐上排水管中树叶; 院子里的草地应施一次冬季肥料; 室内安装的烟雾报警器(Smoke Detector)应每年换一次电池, 可在夏时制结束时进行; 冷热器机可以进行一次检查(Service); 室内墙上的电插座有一种叫做GFCI的, 就是插座中间有两个方形小按键, 其中一个标有“Test”, 另一个标有“Reset”, 每年应测一下: 按一下“Test”, 则“Reset”应跳出来, 然后将其按回 去即可; 检查一下车库门上的所有螺钉, 并上润滑油。 买了新房子可以考虑安装如下设施: 1. Sump Pump Battery Backup(水泵后备电源): 是防备下雨天如果停电, 若无蓄电池做为后备电 源, 有可能造成地下室进水。2. Whole House Surge Protector(电源短路保护): 装在配电盘上, 若房子被雷电击中, 可起到保护室内电器的作用。以上两项需请电工来装, 费用分别二百多元。 3. 在屋顶安装Attic Fan(排风扇): 由热敏开关控制, 夏天天热时自动打开, 将热气从屋顶上排 出,以保护和延长屋顶寿命。4.安装防盗系统(Security System)。5. 安装防风门(Storm Door)。 6. 地下室在室外的小窗子上装上塑料罩(Window Cover)。7. 将建筑商装的手动冷热器温度调控 器换为电子控制的自动调控器(Programmable Thermostat)。8. 测试一下氡气(Radon)的含量, 如 果超过标准, 需加装氡气排放设备。 9.将屋檐排水管的下水管道(Down Spout)在地面下面延长。 10. 在通向冰箱制冰器的水管上加装过滤器(Filter)。 11. 将空调机在室外的设备(Compressor) 罩上塑料罩。

房子里的热水器

问: 我们三年前买了一栋房子, 当时的房龄已经五年了。现在突然发现热水器不工作了, 请水 管工看了一下, 他说需要换一个新的。我们的问题是: 热水器的寿命一般是多少年? 换一个大 约需要多少钱? 热水器用电好还是用煤气好(我们现在的是用煤气)? 我们在三年中从来没有保 养过热水器, 现在它不工作了, 是不是因为疏乎保养而造成的? 如需要保养应怎样做?

答: 热水器的寿命平均是14年(电)和12年(煤气), 换一个新的并不是很贵, 大约是$400左右(连人工带材料)。用热水器煤气的比电的要节省能源, 所以相对好一些。热水器几乎不用保养, 但简单的保养加上适当的使用则可延长它的寿命, 我见到最长寿命的热水器有几乎工作20年的。 你们的热水器才8年就坏了, 可能是保养使用不当。 正常的保养是每年一至二次将热水器放一次水 (Flush), 将热水器中的沉积物冲出。做法是在热水器的底部有一个水龙头, 接上一根水管, 将水放出排到室外, 也可以放出到地泵(Sump Pump)中, 这样既清理了热水器, 也清理了Sump Pump (Sump Pump的功能是将地基下面的水排到室外, 以免造成地下室进水。有的Sump Pump 因为地基下没进过水, 因此从来没工作过, 那么天长日久就不工作了)。 排放量大约是一半的贮水量或者是15-20分钟。这样的简单保养则可使热水器延长寿命10%左右。另外, 平时的使用也可影响其寿命。在热水器的底部, 有一个调节温度的开关, 共有四档设置: 很热(Very Hot), 热(Hot), 温 (Warm)和度假(Vacation)设置。按照生产厂家的定义, 它们的温度分别是: 160°F, 140°F, 120°F 和60°F。家庭正常使用应设置在120°F至140°F之间。超过140°F, 如果只放热水, 则可能将人的皮肤损伤。你们可将温度在冬天时设在Hot, 在夏天时设在Warm就可以了。 你们以前的屋主可能将热水器放在140°F以上, 这样热水器就要比一般情况下加倍工作, 而寿命也就相对缩短。 如果你们出门度假旅行, 时间较长, 则可将热水器设在Vacation档上, 这样热水中的水只保持温热。 另外, 若你们用水频繁, 则可将热水器的热水管上包上保温材料(建材商店有售), 即节省水源, 也节省能源。

有关屋檐的维修和保养的常识

问: 我们去年买了一栋30年的独立屋, 今年开春以来发现每当下雨, 屋檐就滴水, 滴得象水帘 洞一样。 能否请您为我们介绍一些有关维修和保养的常识, 特别是屋主可以自己动手的。

答: 屋檐下的沟槽(Gutter)和下水管(Down Spout)对房屋的排水起着非常重要的作用, 屋主应注 意日常的保养, 如果乎视会发生严重的问题: 堵塞的沟槽和下水管可能会对房子的结构产生不好 的影响; 漏水的下水管可能使水流入房子的护墙板中(Siding), 从而造成内墙腐化 (Wood Rot & Destruction); 房基墙附近没有排开的水, 在冬天遇冻, 可能会对房基 (Basement Wall)造成 损坏。所以在平时保养时, 最重要的是要保持沟槽和下水管的清洁和通畅。最好能在每年的春秋 两季分别两次地检查和清理, 要将里面的树叶, 树枝, 杂物等清理掉, 如果秋天正在落树叶, 应 等树叶基本上落完后再清理。你的房子一下雨就象水帘洞, 可能就是什么地方堵住了。 我曾经有 一个客户的房子只有一年新, 也发生了象你一样的情形, 经检查发现沟槽与下水管接口处有一个 网球堵在那里。除了保持清洁, 还要检查沟槽是否牢固地钉在房檐下, 如有发现松动, 应及时用 专用钉(Spike)加固。另外每个连接处都有可能开缝或松动, 对于金属的材料应焊接起来, 若屋主 自己无法做, 也可以买缝胶 (Sealant)粘住。 最后, 在下水管的出口处, 最好能加装延长排水管 (Extension Pipe), 将水在远离房子处排掉。