安居乐业

有关房屋节能措施

问:我们想买一栋室内面积大一些的新的独立屋,但听说每个月的水电煤气费要很高, 有的人家要付四,五百元。这样看来,买得起房子,却住不起房子。能否请您为我们介绍一下,采取各项措施后, 能使费用降低多少?

答: 你说的那种情况可能是指在冬天最冷的月份和夏天最热的月份时的费用, 或是比较老的房子, 或是有些美国家庭不注意节省能源。美国在五,六十年代盖的房子, 对房子的保温都不重视, 因为 那时的能源非常便宜, 住在这样的房子里面就要比新房子多付高达50%的费用。 多付的费用主要 消耗在以下几个方面:1. 房屋的隔热材料(Insulation): 老房子的隔热材料多用石棉(Asbestos), 不仅保温效果不如现在的化纤(Fiberglass),还含有对人体有害的物质。2. 通风(Ventilation)。 3. 密封(Weatherization): 多数老房子外墙与内墙之间的密封(Air-Seal)不是很好, 使房子不能 保温。现在的房子建筑商都在房屋的各个接缝处用胶封上(Caulking)。4. 门和窗: 老房子的窗子 多数是单层玻璃而新房子的窗子都是双层玻璃。新房子的门的四周密封条效果也比老房子的好。 5. 冷热器机(A/C和Heating System)和热水器: 高效率的机器比老设备要节省很多能源。6. 买新房子时, 选择浅颜色的外墙材料和屋顶, 也可使能源消耗降低。你们买了房子搬进去以后, 还可采取如下措施以降低能源的消耗: 1. 换装冷暖器自动开关控制器(Programmable Thermostat): 比较大的房子(室内面积若超过三千平方尺)都安装有两套冷暖器系统(Two Zone Heating &A/C)。 其中一套控制一楼和地下室, 另一套控制二楼。屋主可将控制器预设好, 当室内没有人时或某一层楼无人时, 如: 白天上班, 晚上睡觉时, 将温度自动调整, 以达到节能目的。2. 在屋顶安装排风扇(Attic Fan): 夏天当屋子上面的隔楼里温度过高时, 由温控开关将排风扇打开, 使热气从屋顶排出, 间接地降低了室内的温度, 也保护了屋顶(Roof)。3. 安装节能灯泡(Fluorescent Light): 一个15瓦的节能灯泡发光度相当于60瓦的普通灯泡。一个灯泡一年可节电$45。4. 夏天可将热水器的温度适当降低, 冬天时再升高。在热水器的热水管上包上保温材料, 这样在使用热水时, 就不需要等一段时间, 即节省能源又节水。5. 许多电力公司都为屋主提供一种免费安排的节电设备, 装在空调机的室外设备上, 在夏天用电高峰时, 将空调的电力短时间切断(15分钟), 屋里并不感觉到任何温度的变化, 每个节电设备可得到$9的退款。电力公司在每年的6-10月, 会在屋主的电费帐单上少收$9。如果大房子有两套空调, 则每月可节省$18。6. 检查一下冷热器机的送风管道, 有些管道的密封不好会造成能源损失高达12%。 检查到密封不好的地方要用密封胶带(Duct Tape)封上。如果屋主能做到上面所提的各项, 我相信每月的开销会很低。 我自己住的房子不算完成地下室有四千多平方尺的面积, 夏天温度放在76°F, 冬天放在70°F, 平均每月开销仅$158。

屋顶上有异样声音是不是进来了老鼠

问:去年11月我们在马州的Potomac买了一栋30多年的独立屋,搬家后不久发觉屋顶上有异样的声音,每天下班后一进门就听见屋顶上有响声,我们怀疑是进来了老鼠,请问有什么办法除掉?

答:根据你们提供的信息,我觉得不一定是老鼠,根据动物的习性分析很可能是浣熊(Raccoon)或是臭鼬(Skunk)。因为老鼠一般是走低不走高,你多会在地下室发现老鼠的踪迹而不是在屋顶。而浣熊一到冬天就要想方设法找一个暖和的地方过冬,而住家的屋顶正是一个避寒的好地方。你们要查看一下房子外面屋沿下各通风口是否有破洞,如果有的话不要自己轻易上到屋顶去查看,应请专业的害虫及野生动物防治公司(Pest and Animal Control)来处理,因为浣熊是狂犬病 (Rabies)的原带者,稍不小心可能会酿成大祸。你们可查一下电话簿里Pest Control的电话号码, 请专门公司来处理,收费大约在$350-$400。你们也可以和本地政府(County)专门负责有关事宜 的部门联系,他们会派人来为你免费处理,电话号码也可在电话簿中查到。马州蒙郡的电话是: (301)279-1066,维州费郡的电话是:(703)830-3310。 另外提一下,除了动物外,如果你家的 院子靠近公园(Park)或公共地带(Common Area),有大量蚊虫聚集,也可请他们派人来免费处理。

邻居要装围墙让我们付一半的钱我们是否应出钱?

问: 我们买了一栋20年的独立屋, 房子后院与邻居之间都有围墙隔开。搬家没几天, 后面的邻 居就来找我们, 要求将篱笆拆掉并安装新的, 因为他们要卖房子。他们提出让我们付一半的钱, 但我们不想出这样的钱。不知我们是否必须出钱? 我们应该怎么办?

答: 把你们过户时签的文件拿出来, 其中有一张纸叫“Survey”, 也就是地界勘测图, 核对一 下, 看看篱笆是建在谁家的地上。如果篱笆是你们的, 那么装不装新的完全是由你们自己决定, 若篱笆是邻居的, 则由邻居决定, 你们没有必要付一半的钱, 但很可能当年装篱笆时, 篱笆装在 了地界上(Line Fence), 由原屋主双方各付了一半的钱, 那么这篱笆墙就是属于两家共有, 任何 一家不能未经另一家的同意就自行拆掉, 除非他们愿意自己花钱换新的。所以你们可以有礼貌地 告诉邻居, 你们不介意他们换新的, 但你们不愿意出一半的钱, 邻居愿不愿意自己出全部的钱, 就由他们自己决定。

如果砍掉邻居的树伸到自家的树杈是否会引起麻烦

问: 我们刚刚买了一栋独立屋, 在我们的后院与邻居交界的围墙外边, 邻居一方有一颗树, 上面 结有一种不知名的果子, 夏天结果时, 在我们的围墙里面掉下很多烂果子, 招来许多虫蝇。我 们想砍掉在我们家这边的树杈, 向朋友打听了一下, 有的认为可以砍, 有的说可能会引起麻烦, 不知谁说得对, 请解答。

答: 都对, 但不完全。一般的原则(General Rule)是: 屋主有权将邻居伸过地界的树枝砍掉。但同时应掌握另外一个原则: 合理性(Rule of Reasonableness)。 也就是说将树枝砍掉后, 不能使树死亡。如果砍掉树枝而树生长正常, 则无任何问题, 当然砍树的费用(如果你花钱请人来砍的话)邻居是不会为你付的。但如果砍掉树枝导致树死掉, 甚至倾到而伤到房子, 那么邻居就有权要求你们赔偿损失。反过来, 如果邻居的树对你的房产(包括房子, 围墙, 车道等)造成损坏, 则没有一条法律要他赔偿你的损失, 当然如果遇到这样的问题, 最好请律师。根据你的情 况, 你应该和邻居友好地商量, 协商一个解决办法。

在美国对于种树和装围墙的规定

问: 读了您在10月20日回答的有关与邻居之间关系的问题, 很有启发。我现在也有一个类似的 题我们刚刚搬进了新房, 这几天正在和邻居商量种树和安装篱笆的事情, 左边的邻居要种在地 界上, 右边的邻居要装围墙, 他们都希望我们能和他们平分费用。请问在美国对于种树和装围 墙有什么规定没有? 我们应该如何去做以防止将来发生不必要的法律纠纷?

答: 中国人有句俗话:“远亲不如近邻”, 在美国也是同一个道理。这两件事都可以和邻居商量, 具体的做法是: 先向社区管理委员会(Home Owner Association)申请, 得到批准后, 再请地界勘 测公司做一个地界勘查(Survey), 勘查有两种: 一种Location Drawing, 费用大约 $200-$250。 另一种叫Boundary Survey, 费用大约$800-1,000元, 你们应该做第二种。 然后双方起草一份协 议, 最好由律师来执笔, 同意后就可以开始施工, 由提议种树和装围墙的一方着手办理, 各项费 用最好是双方各付一半, 围墙应该是装在地界上, 而树可以种成“之”字型, 半数在邻居方, 半数在你这一方, 每方负责保养, 浇水自己一方的树。

买新房子后收到第一张税单应该谁来付?

问: 我们买了新房子, 已搬进去两个月了, 刚刚收到一张税单, 要我们交一年的地产税, 听买 过房子(旧房)的朋友讲, 收到税单不需做任何事情, 因为贷款银行会替屋主付的, 是不是这样?

答: 要看具体情况。买旧房子的屋主多数是由银行替他们付了钱, 是从 Escrow 帐户中支出的, 所以他们不需做任何事情。但如果买主是在每年的交税期间(7月1日至9月30日)过的户, 则地产税 是由过户律师替买主付的, 过户律师会在过户时收买主的税金。你们买的是新房子, 由于房子在 本年度才建成, 从来未向政府交过全部税(房子加上土地), 只是建筑商向政府交过地税, 所以在 过户时, 律师要根据土地和房屋的价值分别估算政府可能征收的税金。由于是估算值,就有可能与 政府实际征收的数目不符, 这就要多退少补, 而付钱通常是由律师代付。你们要查一下过户收 费清单(HUD-1)上律师收的地产税的数目, 比较一下税单上的数目, 如果税单上的数字小于过户 清单上的数字则无妨,否则你们要及时将差额补齐交上。有时律师会将税金转到贷款银行那里, 那 你们就要向银行查询, 看银行是否按时将税金交上。因为你们是买房后第一次交税, 所以这一次 要格外慎重, 各方(政府,银行,律师)都有可能出差错。

马里兰州有关每年付两次税的规定

问: 听我们邻居讲, 最近(1999年)有一个新规定, 允许屋主由每年付一次税改为每半年付一次税。他们就此从贷款银行得到了一千多元的退款, 请为我们解释一下细节, 以及如何去要钱回来?

答: 这个规定是指马里兰州最近实行的一项将每年征收一次地产税改为每半年收一次的法令(维州 不存在这个问题,在维州是每半年付一次税), 这是由于马里兰州的过户费用在全美国排名第2高。 其实这项法令早在1995年就已制定, 只不过很少有人知道。由于这项法令的施实, 使马里兰州的 居民可一次性的从银行拿回平均$700。在蒙郡更是多达$1,000。因为贷款银行(Lender)规定在过 户时要设立一个中间代管户 (Escrow Account), 银行将每个月屋主交来的月付款额 (包括本金 (Principal), 利息(Interest), 地产税(Tax), 保险(Insurance), 简称PITI) 中的地产税和保险 放在 Escrow Account 中, 在每年的7月1日由银行将一年(当年的下半年加上来年的上半年)的 税金交给政府。如果买主是在6月份过户, 就要预付12个月再加上两个 月共14个月的税金给银行, 若改成每半年付一次税, 则是付6个月加两个月的税金。这样另外6个月的钱就回到了屋主的口袋中了。当然人人都很高兴,只有银行和政府不高兴。因为这笔钱他们可以拿去投资而不付利息。对于已经过户的屋主则可写信给自己的银行要回六个月的钱, 但必须是在交税日期(每年的7月1日)以前的两个月以前, 也就是说要在5月1日以前与银行交涉, 所以今年已经错过, 但不必担心, 明年(2000年)的秋季就会自动开始变为半年一付, 那时你们就会收到银行退回的半年税金。 这里我多说一句, 如果读者正在买房, 在申请贷款时可要求贷款不设立 Escrow Account, 由屋主自己付地产税给政府。不是所有的银行都会同意, 如果同意的话, 屋主需付几百元给银行做为不设立 Escrow Account 的费用。

贷款银行的Escrow帐户是可以去掉的

问: 我们买房子已过户一年多了, 去年由于贷款银行的疏忽没有按时将我们的房地产税交给政 府, 幸亏我们及时发现, 先用自己的钱将税垫上, 才没有被罚款。我们想知道, 既然银行设立的 Escrow 帐户已收了每个月的房地产税金, 为什么不按时付款? 读了您在6月18日的问答, 得知 在买房过户时可要求银行不设立 Escrow 帐户, 但我们过户已一年多了, 是否还可以要求银行 去掉 Escrow 帐户, 由我们自己来付房地产税? 是否要付费?

答: Escrow 帐户本来是为了防止屋主不按时付税金和保险金而由贷款银行设立的, 它将屋主每 月随本金和利息寄来的税金和保险金存入 Escrow 中, 每年在交税时付给政府。但有时银行会出现错误, 未按时交税, 这样就会导致迟付税, 而政府要收迟付费 (Late Fee), 若久拖不付, 还 可能把你们的信用(Credit)弄坏, 最终可导致政府将你们的房子拍卖掉 (Tax Sale)。 你们先用自己的钱将税金垫上是非常明智的做法。有些人遇到这样的事发生, 先去和银行打交道, 拖了很久, 虽然最终银行将钱付了, 但还是被政府收了罚金, 因为政府不管是谁付钱, 只要迟付就征罚金。你们有权力要求银行将 Escrow 帐户关掉, 但多数银行要收费的, 大约几百元。具体收多少钱要根据你们买房过户时, 签的借贷款的文件中的规定, 若无具体规定, 你们可坚持不付费。但有些银行不会同意你们的要求的。只要不违反规定, 你们可将每月的付款额减去税金和保险金, 并附上你们要关掉 Escrow 帐户的信件寄给银行, 多数银行也就做罢。但少数银行可能还会坚持 要你们付,如不付,就会把你们的信用弄坏, 记一笔 Late Payment 在你们的 Credit Record 中。 所以如何去做要你们自己决定。

政府征收地产税是可以调整的

问:我们是去年在北维州买了一栋十几年的独立屋, 最近收到从政府寄来的一份税单, 说是我们 的房子升值了12%, 所以从今年起, 我们就要多交很多税, 但我并没有觉得我们的房子升值了这 麽多, 是不是政府算错了? 另外, 听说有些屋主是可以减免地产税的, 是什么样的屋主能得到 这样的优惠?

答: 政府征收地产税是根据对房子的估价(Assessment)做出的, 你可以查看一下你的税单, 政府 对你的房子的估价可能要低于你当初的买价。 出于考虑自身利益的心理作用, 很多屋主都愿意在 自己居住期间, 估价值愈低愈好, 但在卖房时, 愈高愈好, 所以这是一个矛盾。政府是否算错了, 你可以和你的邻居核对一下, 如果他们的估价也升值了12%左右, 那么政府就没算错。至于你不 认为你的房子升值了12%, 这一点政府不管, 它是根据财政预算对你们的房子价值进行重估。如果 真是政府算错了, 那么你必须在每年的1月1日至4月1日之间, 同政府交涉, 如果与政府交涉后,政 府经计算,核对, 他们认为是对的, 但你们仍认为政府是错的, 则你还可以向另一个民间机构交 涉, 名字叫做: Board of Equalization (BOE), 它的电话是: 703-324-4891, 交涉截至日期是 6月1日。政府对有些屋主给予地产税的减免优惠, 主要是针对65岁以上, 收入较低的老年或收入 较低的残疾人。家庭收入低于4万则可全免, 如果收入在4万至4万6千元之间, 可免50%, 如果收入 在4万6千元至5万2千元之间, 可免25%, 收入超过5万2千元, 就得不到减免了。

买房时说要自己住, 但过户后改为出租会有什么后果?

问: 我刚刚买了一个Condo, 上个月已过户, 由于卖主要回租一个月, 我两星期后搬入。原本打 算自己住, 但由于情况发生变化, 我想将其出租。我想起来在过户签文件时, 有一张纸上写明, 我买这个 Condo 是要自己住的, 但现在要改为出租会有什么后果? 我是否应通知银行?

答: 你在过户时所签文件已说明要自己住, 但现在你想改为出租。一般来讲, 投资者买房出租其 利率通常要比自住贷款高出 0.5%-1.5%。若银行发现你过户后, 没有搬进去自住, 可能会与你重 新协商利率, 但也有的银行会要求你将贷款提前还清。如果你有合理的理由, 而银行也听得进去 你的理由, 那么多数情况下, 你应没有什么大问题。很多人遇到这样的情形, 不去“打扰”银行, 只要按时付款, 半年后基本就不会再出什么问题了。

凡是自住的房子卖房时在五年内连续或断续住够两年以上房子升值部分可以免税

问: 我们在一年半以前买了栋新房, 现在由于调动工作去外州, 需要将房子卖掉。由于当时买 的比较便宜, 现在若按市场价去卖, 大概能净赚(除去房地产经纪人的佣金和卖房费用)三万多 元。听说如果在买了房子后两年之内就卖, 若有赚钱, 要交税。如果超过两年就可免税, 是不是 这样? 若交税按什么样的税率计算? 有没有更好的办法可少交税或免税?

答: 1997年新税法规定, 凡是用于自住的房子, 在卖房时, 若已住满二年或在五年内连续或断续 住够两年以上 (其它不到三年的时间可以是出租或其它用途), 则资本利得 (Capital Gain) 部 分, 或者说是赚的钱可以免税, 若是夫妻二人共同报税, 免税额可高达 50万, 分别报税则各免 25万。若住了不到两年则按实际天数计算(Prorate), 如果你们住了一年就卖房, 则两人可免25万或每人分别可免12.5万。如果房子升值并没有达到每人12.5万,则可全免。用你们的例子来说: 假设两人共同报税, 若住满两年共可免税达50万, 现住了一年半, 即两年的四分之三时间, 50万除四乘三得到$375,000,即你们的免税额是$375,000,而如果你们卖房可净赚三万多, 低于$375,000, 则可全部免税。详情请洽会计师。

有关房屋安全警报系统

问:我们正在买建筑商的新建房屋, 现有一有关房屋安全警报系统问题, 上星期(9月24日)您在 房地产专栏中解答有关房屋保险时, 提到如果房子装有警报系统在买保险时会有折扣。我们也想 加装警报系统, 但建筑商那里说已经太晚了。请问还有没有其它办法? 我们对住家安全比较重 视, 能否为我们全面具体地分析一下? 根据你的经验为我们提些建议, 并讲解一下有关房屋安 全警报系统常识。

答:现在加装警报系统仍为时不晚, 办法有二: 1. 你可问建筑商, 若加装音响线路是否可以? 你要强调这是“Low Voltage”线路, 有些建筑商是会同意的。 按照规定,“Low Voltage”的线 路是可以由任何人去安装的, 它包括: 音响线路, 电话线, 有线电视线路, 电脑网络, 对讲机 (Intercom)线路,门铃线路及安全系统线路。只要建筑商不特别声明某种线路不允许个人去安装, 那么你们就可以去安装。但如果建筑商不同意你自己或你请来的人去安装, 那么你可到你的新房 工地上直接找安全警报系统公司的安装人员, 然后由该公司的销售人员与建筑商交涉, 建筑商通 常不允许外面的公司来安装线路, 但对自己的合同公司(Sub-Contractor)可能会网开一面。2. 若 在施工过程中, 就是无法安装上, 那么也可在房子盖好后再装, 只不过无法再装有线电路, 而是 要安装无线电路, 其设备稍微不同: 在每个门和窗子的框上安装的无线设备都需要装电池, 与中 央控制设备通过无线电信号联系, 但功能与有线设备是一样的。

警报系统的工作原理并不复杂, 其设备共有五部分组成: 传感开关(Sensor), 中央控制器 (Control Panel), 键盘(Keypad), 报警器(Alert Mechanism)和连接线路。屋主在将警报系统 开启前, 先将所有的门窗都关闭, 然后在键盘上键入预设好的密码, 45秒至1分钟的时间之后, 系 统开始工作。当有任何门窗打开, 门窗上的感应开关通过连接线路将某个门或窗被打开的信号通 知中央控制器, 则中央控制器就通过电话线发出信号给安全系统监控公司(Central Station Monitoring Company), 同时报警器(警灯和室内外喇叭)开始报警。 监控公司会在很短的时间内(通 常不超过1分钟)打电话来查询, 若是屋主的操作失误, 只要报上正确的密码就可以了。若是有小 偷进到屋内, 如果拿起电话答不对密码或不接电话, 则监控公司会立即通知警察, 警察会在几分 钟之内就赶来。若屋主不幸与小偷遭遇, 监控公司来电话时, 屋主正在小偷的掌握之中, 不得以之下必须报给监控公司一个密码, 对于这种情况, 屋主在安装警报系统时, 会有二套密码, 一套是真正的密码, 告诉了监控公司后警报就消除了, 另一套就是在遇有紧急情况时, 告诉监控公司, 警报表面上解除了, 监控公司也在电话中告诉屋主一切“OK”, 因为这时小偷可能也拿着电话听着, 但实际上马上会有警察赶来。由此看来, 电话线是连接房子与监控公司的唯一线路, 必须保证在遇有紧急情况时, 及时将信号传到监控公司。所以电话公司在安装电话线时, 不应安装明线, 而应安装暗线, 就是说从电话公司来的电话线应埋在地下, 电话盒应安装在房子的内墙上, 而不是装在外墙上, 这点屋主应注意。安装费用通常在$1500-$2000, 但许多公司会提供给屋主只 收$99安装费,有时甚至免费安装, 但要求屋主签一份一至三年的约, 每月付费, 通常在$25-$35。 合约期满后, 屋主可终止服务。 这时虽然不再与监控公司连线, 但仍可将警报系统开起, 只是将房子自身防护起来, 就象汽车一样。因为对小偷来讲,当破门而入时, 一听到报警的声音绝大多数都会逃之夭夭。

根据研究表明, 小偷最害怕的三个因素是: 光线, 时间和声音。非在不得已的情况下, 小偷 是不会在白天做案的, 若做案所需时间较长, 小偷也是会尽量避免的。而在做案时, 可能发出声 响也是小偷不愿听到的。 对此, 专家提供如下建议: 将室外房子四周的树木 和灌木丛不要种得 太密, 不给小偷以藏身之处; 在房子四周的外墙上安装遇有移动物体时, 就会自动打开的照明灯 (Motion Sensor Light), 这样在黑暗中, 当小偷靠近房子时, 灯光会突然地自动打开; 在房子的各个门窗上安装明锁, 暗锁, 插销, 铁拉杆, 固定镙栓, 安全门等, 使小偷一看到就知道要花更多的时间才能进入室内; 市场上有些便携式报警器供出售, 如: 挂在门把上的报警器和支在门上的象拐杖一样的报警器, 当门一开动, 报警器就会发出声响, 将小偷吓跑, 这种报警器很适合高楼中的公寓使用。如果屋主外出旅游时, 应在室内装上自动按时开关的灯光和音响, 使室外 的人看到或听到, 认为室内有人。当然 报纸和信件最好请朋友或邻居每天收走。

目前市场上提供安全警报系统的公司很多, 在华盛顿地区大概有二十家, 根据评比数字显示, 下列公司值得推荐: Maximum Security, 301-261-3600; N&D Security, 703-243-0499; Potomac Systems, 301-983-0907; Satellite Industries, 301-840-5420; Vector Security, 800-688-0150; National Security, 703-273-5555; Allied Alarm Specialists, 703-329-8660。 有些公司经常大做广告, 如: ADT, Brinks Home Security, Security Link 等, 评分不如上 面那些公司。

对房子的改动要经过批准

问: 我们去年把现在住的房子里面做了一些改动: 将楼上的两个小卧室改为一个大卧室, 并加 上了一个浴室。现在我们又打算把地下室完成, 并加上一个浴室, 而且在后面加上两个窗子。 听说房子外面的改动(比如: 加窗子)要经过批准, 而室内的改动不需任何手续, 是这样的吗? 室 外改动所需手续到那里去办?

答: 许多人都是象你们一样, 认为室内可以随意改动, 其实不然。当涉及到房屋结构和水电气系 统时, 你们应该得到政府的检查(Inspection)和批准(Permit), 而且水电气系统的改动, 须由有 执照的电工和水工来完成, 否则, 你的房子就成为有违反建筑规定的房屋(Code Violation)。你 们以前将卧室改变没有申请permit, 已经是属于Code Violation了, 会影响你将来卖房的。 你现 在应去补办一个permit, 如果检查合格, 算你们走运, 否则你们就会被要求按规定将违章的地方 改正。那么有些屋主干脆什么也不做了, 继续住下去, 直到今后卖房时再说。你们现在要举行室 外的改动(加窗子), 则一定是要经过批准的, 除了政府批准外, 如果你所在的社区有管理委员会 (Home Owner Association, HOA)的话, 也需HOA的批准, 否则完工后, 收到通知让你们再改回原 样, 那就麻烦大了。另外, 水电气系统的施工, 如果不是由有执照的人来做, 将来发生火灾, 你 们有可能得不到保险公司的赔偿。

在房子里加装一条煤气管道应请有执照的管道工来做

问: 为了解决因做饭而造成室内油烟和味道的问题, 我们打算按照您在去年7月份的房地产问答 中提到的办法, 将厨房边上的洗衣房改装成第2个小厨房, 而将洗衣机和烘干机挪到地下室。但 现在的问题是: 洗衣房中没有煤气管道, 不知是否容易加装一条管道? 要不要去什么地方(比如: County)去申请 Permit? 加了管道以后, 对房屋保险有什么影响, 再加装一个排风扇是否可行?

答: 在美国, 屋主在房子里面进行改装有些是不需要经过批准的, 但如果在室外进行加装, 如: 阳台,围墙, 甚至卫星天线, 则要申请许可, 经社区管理委员会(Home Owner Association)和政府 (County)批准后, 方可动工。你们要加装一条煤气管道只要请有执照的管道工(Plumber)来做就可 以。若你们还要在地下室接水接电, 也应请有执照的水工, 电工来做, 否则将来房子出现问题, 若是由没有执照的人接的电线, 管道导致问题, 则保险公司的理赔可能有麻烦。安装管道线路对 于专业人士来讲很容易, 费用几百元而已。加装个排风扇也不难, 安装费$75-$150。

做阳台出了问题如何处理

问: 我们刚刚请人修了一个阳台, 阳台基本上做好, 费用一共是: $6800, 现在还差$800就付清 了。但我们对修阳台的工作不满意, 能否不付剩下的$800? 阳台快盖好时, 我们量了一下, 发 现尺寸不对, 实际尺寸比当初说的要小一点, 而且修阳台的人来干活时, 也是“三天 打鱼, 两 天晒网”, 每次来时, 带些木料, 看上去也不怎么样, 有大有小, 颜色有的黄, 有的绿, 有的 白, 做完了很难看。现在发现了一个更大的问题, 就是没有人告诉我们建阳台还要经过批准, 这 是听朋友讲的才知道。我们应该怎么办?

答: 任何房屋装修工程都应事先有协议, 双方应按协议办事。如果甲方请乙方装修而乙方未能按 协议施工, 则甲方可以少付甚至不付费。在协议中, 应该对施工质量, 使用材料, 付费方式, 完 工时间等有具体明确的规定, 而且还要在协议中对以下几点有所说明: 1. 由谁去办理申请和检 查手续。2. 对于施工项目提供什么样的保修, 保修期有多长? 3. 在施工过程中, 万一发生人 身伤亡事故, 甲乙双方各承担什么样的保险责任? 4. 甲方有权终止协议, 当然要在终止时, 给 乙方合理的解释。5. 如果乙方不能按期完工, 应减付费用。6. 如果发生纠纷, 应由什么机构负 责调节。看来你们没有一份协议, 现在发生了事情, 应该双方商量解决, 至于所需手续, 应赶 快补办, 要去政府补办申请手续, 如果你们那里有社区管理委员会(HOA), 也需要补办手续。

做阳台时, 正确的做法如下: 1. 首先找一家信誉好的, 收费合理的工程公司, 可通过朋友 介绍, 经纪人介绍。2. 提出计划并画出设计图纸。3. 确定使用 的材料: 木材, 钉子, 角铁。4. 施工质量要求: 是否用镙丝钉, 是否要刷Sealer等。 5. 计算费用及付费方法和什么时间付多少 钱。建议分三次以上付清, 开始施工时先付三分之一, 施工中期付三分之一, 完工时再付剩下的 钱, 但扣除总数的十分之一, 比如: $6000的阳台先 付$2000, 再付$2000, 第三次扣除$600后付 $1400。当一,二个月以后, 阳台确定没有任何问题, 包括政府的最终检查都已通过, 再付清$600, 这$600保证了你如有问题, 施工公司会回来解决, 否则一但全部付清, 有的公司就一去不复返 了。6. 办理申请手续(上面已提到)。7. 开始施工后, 在施工的每个阶段, 都应按时请政府的检 查部门来检查,检查合格才能进行下一步。8. 文件归档, 当最后一步检查合格, 将所有文件归档, 以备将来卖房时检查。

电力公司有节电省钱计划

问: 我们刚刚买了一栋新房, 听朋友讲可以加入一个什么计划, 则每月的电费可节省一些, 不 知这是一个什么计划? 它是怎样工作的? 如何加入? 每月能省多少钱? 请介绍一下。

答: 这个计划是由华盛顿地区的供电公司Pepco(Potomac Electric Power Company)所提供的。 它的名称是Pepco’s Kilowatchers Club Program。这个计划的工作方式是这样的: 电力公司在 每户的空调上和热水器(如果是电热水器)上安装一种由无线电信号操作的自动开关, 在每年夏天 的六月至十月期间, 在用电高峰期间(星期一至星期五的中午12:00至晚上8:00pm)有计划地按地区间断地停电。空调是每30分钟内停电13分钟, 如此循环每天不超过六个小时。每个月屋主可收到 $9的退款。 电热水器是每年在六至十月内, 每天不超过六小时, 每年不超过20天, 每年共收到退款$12.50。这个计划加入很容易, 只要给电力公司打电话就可以了。电话是: 202-833-7500。 安装是免费的, 退款是每个月自动出现在电费单上, 不管电力公司是否给屋主停过电。 参加过这个计划的屋主都说, 这种间断性的停电几乎感觉不到, 它只是将空调外部的散热器关掉, 空调在室内的机器及风扇仍正常运转, 而且在周末及节假日是不断电的。有些大房子有两套甚至三套空调, 在天气不热的月份, 有的屋主的电费单上, 不仅不用交钱, 还收到了钱。截至1999年底, 华盛顿地区共有157,000户加入了这一计划。

自住房曾经用于做生意,从现在起自己再住两年后卖房是否就可以不交税了

问: 我们在现在的房子里面已经住了近10年了。这期间我先生在家中做生意, 因此我们每年报 税时, 对房子都有折旧。我先生现在找了一份工作, 所以从今年起就不能再报折旧了, 我们打算 再住两年以后就换房子。我们的房子这些年涨了不少钱, 我们买的时候是28万, 现在大约能卖 45万, 而且在这几年内, 我们在房子上加了不少东西, 如: 做了阳台, 完成了地下室, 把第一 层全装了硬木地板等, 共有3万多元。我们想知道如果两年后卖房子, 还能不能免税? 能免多 少? 若要交税, 税率是多少?

答: 国税局在1997年颁布的新税法(Internal Revenue Code 121)规定, 屋主卖房时, 房屋升 值部分若不超过25万(如果是一个人报税)或50万(如果是夫妻两个人共同报税), 则不用交税。我想你们是两个人共同报税, 那么让我们来看一看你们的房子升值部分有多少: 45万减28万等于17 万, 再减去3万等于14万, 你们折旧可能有十几万, 这样加起来不到30万, 所以全部可免税。若需交房屋折旧税, 则税率是25%, 详情请问会计师。

有关出租房的折旧问题

问: 在一次Party上听朋友讲到出租房的折旧问题, 听了后似懂非懂。我们有除了现在自住的一 栋独立屋以外, 还有一栋连栋屋和一套二房二浴的Condo, 都正在出租。我们现在住的独立屋买 的时候是新的, 现在已经涨了近十万, 我们当时买房有很大的投资因素在里面。连栋屋也涨了不 少, Condo涨得不多。我们想最大限度地在房子上得到收益, 听说除了折旧能省钱外, 每个房子 住够两年也可以免税 (Capital Gain Tax Free), 我们应该怎么去做以获得最大的利益? 请指 教。

答: 你的想法很好, 只要在技术操作上做得好, 则能赚很多的钱。让我先来谈一下折旧方面的好 处: 凡是出租的房子都可按27年半将房价折光。为计算方便, 假设你的三个房子价钱(在出租的 那年开始计算)分别是: 独立屋: 55万; 连栋屋: 27.5万; Condo: $137,500, 则折旧分别为每年 2万, 1万和5千。如果你的连栋屋出租了27.5年, 则每年你可以有一万元用于抵税, 如果四年以后你卖房, 若那时房价涨到了35.5万, 涨了8万, 那么你要将赚的8万加上折旧了的4万(共12万) 去交税(Capital Gain Tax)。同理如果你的Condo也涨了价, 并也折了旧, 卖房时也要交税。但独立屋如果涨了价, 卖房时则不用交税, 这是因为国税局允许屋主自住的房子在卖掉后, 所赚的钱(Capital Gain)可以免税, 免税额是单身屋主25万, 结婚的夫妻50万, 而且可以每两年重复使用。那么当你考虑卖连栋屋时, 你可以先搬回去住, 并将独立屋租出去, 住满两年以后, 就可以做为自住房卖了, 卖房赚的钱就不用交税了。同样地, 卖掉一间房子后, 再搬到另一间里去住, 住满两年后, 卖掉也不用交税。以此类推, 边买边住边卖, 你可以获得最大的利益。只可惜美国的经济不会永远好下去。当经济变差, 房子停止涨价时, 你这套赚钱游戏也就告一段落了。当然多数人买房主要目的是为了有一个固定的“窝”, 像你们这样每两年搬一次家的并不是人人都能做得到的。

如何将朋友的名子从房契上去掉

问: 两年多前我和我的女朋友共同买了一栋房子, 说是共同买的, 其实都是我一个人付的钱。 从头期款(约三万), 到这两年每个月付的贷款额。因为当时她还在上学, 毕业后工资也不高, 所 以在买房子时, 除了在房子的产权证书(Deed)上有她的名字外, 其它所有文件都是我一个人的名 字。现在我们两人要分手了, 她找了个律师, 提出要我付给她两万块钱(因为我的房子这两年大 约升值了有四万多元), 她就同意把她的名字从产权上拿掉, 她的律师说她会签一份 Quit-Claim Deed, 否则我今后卖房子会有麻烦的, 是不是这样? 有没有其它办法能将她的名字从产权上除 掉?

答: 如果你女朋友的名字留在产权上, 你将来卖房子是会有麻烦的, 那时如果她不签字, 那么你 是不能卖房子的。若你要她签字, 她会要求一半的钱(proceeds), 会远比现在的数目要高, 如果 一年后你卖房, 房子又升值了二万, 共升值6万, 加上买房时的头期款3万, 一共9万, 减掉卖房费用(因不知你的房价, 我暂估二万), 那么她就要分掉7万的一半, 即3万5千元。你现在可以请律师上法庭告她一个“Partition Lawsuit”, 请法官将房产全部判给你, 当然你应该拿出充分的证据证明所有的房钱都是你付的。“Partition”是指将房子卖掉以后的钱的分配。如果法官对你的女朋友有同情心或你不能证明所有的钱都是你付的, 则你的女朋友有可能获得高达一半的钱。而且律师费也是一笔不小的钱, 所以你现在付她两万块钱, 也许不失为一个可以考虑的办法。在件事上, 可以看到买房子和感情是不应该混在一起的。