房屋检查 Home Inspection

房屋检查都查些什么?

问: 我们正在买房子, 刚刚签了合同, 马上就要做房屋检查了。能否请您介绍一下有关房屋检查的注意事项, 房屋检查都查些什么? 请详细解释一下。

答: 房屋检查是在合同签字后, 五至七天左右去做, 具体多少天是由买卖双方商定。由买主请 一位专业检查师并由买主付钱。 房屋检查既是对房子的一次检查, 也是买主详细了解房子的一 次机会, 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时, 除了专业知识外, 多年的工作经验也是 非常重要的, 另外必要时也须借助仪器仪表, 比如: 煤气测漏器, 潮湿测试器, 电压电流测试器 等。检查时, 从上到下, 从里到外, 从系统到结构, 以及安全等无所不包。一个详细的检查应包 括水电系统, 各项设备, 房屋结构,安全因素, 屋顶隔楼, 车库, 地下室, 内墙外墙, 门窗地板, 烟囱壁炉, 室外排水, 植被树木等。 而一个好的检查师应在检查结束时, 为买主提交一份系统 的检查报告, 一般的公司都会有一份事先印好的表格, 里面将应检查的内容逐条列出, 检查师也 逐条检查, 发现问题则记录下来。下面从水, 电, 冷暖设备, 地基, 外部, 内部逐条介绍一下可 能出现的问题, 买主可在房检时检查:

一. 配电系统: Broken Light Fixture(失灵的照明设备); Damaged Electrical Outlet (损坏 的插座); Mal-functional Electrical Receptacle(卧室中由开关控制的电插座失灵); Improper Wiring(不正确的布线); Mismatched Circuit Breakers(配电盘线路和开关不匹配); Overloaded Circuits(配电盘开关超负荷)-一个开关应该只接一条线, 若有两条或两条以上线接在一个开关 上, 则形成超负荷; Overheated Circuit Breaker(配电盘开关过热)-除了超负荷接线可能导致 开关过热外, 开关与电线的电压或电流不匹配, 也可能导致开关过热; Corroded Wiring(锈蚀的 电线)-有的老房子所用的电线是铝线, 长年累月下来, 铝线会氧化生锈; Misplaced Panel Box (配电盘不易找到)-当发生紧急情况时, 如果消防人员不能及时找到配电盘, 可能导致损失扩大; Poorly Grounded Appliances-任何电器的接地线都应保证正确接地, 否则有可能造成人身伤害; Poorly Grounded Wiring-每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线, 这条线应保证接 地良好, 如果有油漆等覆盖在上面, 应将油漆清掉; Unfunctional GFCI(Ground Fault Circuit Interrupt)-接地短路保护插销(GFCI)是安装在厨房, 浴室等靠近水源的电源插销, 如果失灵则 在发生事故时, 起不到保护作用; Tense Electrical Lines- 室外电源线过紧或有树枝压在上 面, 可能会导致危险; Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何电源连接盒, 插 销及开关都应该有板子(Cover)罩在外面; Unsafe Spliced Wires(不安全的电线分线); Worn Conduit-电线(室外的)外皮长年累月经风吹日晒, 可能导致外皮破损剥落。

二. 供排水系统: Bad Water Drip Pan-任何安装在除了地下室以外地 方的设备, 如: 热水器, 洗衣机, 空调机等有可能滴(漏)水的, 都应该有一个接水盘, 并在盘的底部有个导水管通到室 外, 这个盘子有时会损坏; Blocked Spa or Tub Jet- 冲浪浴缸(Whirlpool Tub)若长时间不 用, 有时喷水管路会堵塞; Broken Sink Sprayer-厨房水池上有的水龙头旁安装有喷水喉或现 代的水龙头本身可以拉出来做喷水喉,其转水开关有时会不工作或损坏; Corroded Sink Drain -老房子的排水管多是金属的(铁或钢)往往会生锈最终导致锈蚀透损; Defective Toilet- 马 桶因为经常使用, 里面的部件多使用塑料或塑胶, 天长地久容易损坏, 尤其是马桶水箱中的阻水 阀(Flapper)是橡胶制的, 长期使用会老化, 而起不到阻水的作用, 会发生“细水长流”的现象, 而导致水费上升; Defective Pressure Lines-从室外进来的进水管有很大的压力, 所以材料应 该用铜管, 但以前有的建筑公司为了省钱用了塑料管,长期下来, 塑料老化而起不到抗压的作用。 Draining“Gray Water”-有的洗衣机直接把洗衣水排到室外, 这在多数地区是不允许的, 应将 废水排到下水管中; Faulty Faucet-水龙头通常在出水口处,装有空气混合阀(Aerator), 有时会 堵塞或漏装。Faulty Shower Pan-淋浴处底盘有可能裂缝或在连接处开胶, 造成漏水。Improper Water Heater Venting: 热水器上面装有一个减压阀(Safety Vent), 在减压阀处装有一排压管, 该管应通向地面, 管口离地高度应不超过6英尺。Plumbing Leaks-水管系统漏水。水管在任何 地方都不应漏水, 对于不常有人在的地方, 如: 地下室应每年一次进行检查: 连续放水二十分 钟, 看看是否有漏水。Shower Leak-淋浴和澡盆等处容易漏水, 若漏水天长日久会对房子的地 板以至结构造成损坏。Toilet Seal Failure-马桶由于每天使用, 会逐渐松动以至引起漏水。 Unprotected Water Heater-有的房子里面热水器 安装的位置不适当, 比如:在车库中, 这样可 能造成意外碰撞, 应挪到安全的地方。Water Hookup Mistake- 有的水龙头冷热水开关接错或开 关用错导致开水龙头时, 方向不对。 Main Water Line Break-从房子到马路上水表之间的进水 管可能会漏水, 虽然水表不走, 但修理应该是屋主负责, 费用也应由屋主来付。

三. 冷暖设备(Heating & Cooling System): Blocked Air Conditioning Outside Unit- 空调 机室外的散热器四周不应该被任何东西围住, 应留有一定的散热空间, 另外散热器应水平放置。 Defective Air Conditioner-若空调设备 出现故障应将整机切断电源。制冷效果应达到12°F以 上的温差: 测试时, 将温度计放置在 空调出风口处, 测得的温度应低于室温12°F以上, 否则表明 需要补充冷却液。Faulty Gas Line(Gas Leak)-烧天然气的热水器, 暖器及壁炉所接的管道有可 能漏气,而控制气连接处 漏气的可能性最大, 应该用专门的煤气探测器来测量。Loose Air Duct: 冷热器的通风管道 应保持良好的通风效果, 否则会使取暖及制冷费用增加。Old Insulation: 房子的保温材料天长日久逐渐失去作用, 应考虑增加或更新, 地下室墙壁上的保温材料有可能脱 落。

四. 地基(Foundation): Broken Down Spouts-房子四周外墙壁上装有排水管(Down Spouts), 如 果排水管破损, 下雨时雨水不能有效地排走, 则可能导致地基受损。Cracked Foundation: 水泥 地基上往往出现裂缝, 不管是地基的平面还是侧墙上, 若出现裂缝不超过八分之一英寸,则属于正 常现象, 但如果裂缝过大, 并且有错位, 则可能有严重的问题, 应该请结构工程师(Structural Engineer)来检查。Failing Foundation-地基下陷会造成门窗等不易开关, 应请结构工程师进一 步检查。Damp Crawl Space-有些房子在地下室有Crawl Space(一种低矮的地下室结构), 由于 人不易进去, 有时里面进水也不易察觉, 造成地下室潮湿。 Foundation Water- 地下室若进水 会对房子的结构造成严重的损坏。

五.外部(Exterior): Cracked Mortar-砖墙上的砖与砖之间的水泥(Mortar)若出现裂缝, 表示 房子外墙的受力不均, 应请结构工程师进一步检查。Damaged Door Threshold: 大门的门槛应安 装正确,当出现损坏既有可能不起到防水防风的作用, 也有可能造成不安全。Damaged Driveway- 车道经过长期使用会出现损坏,若忽视不管, 最终可能需要彻底翻新。Damaged Swimming Pool Liner-若有游泳池, 游泳池的内壁经过5-8年的浸泡可能会出现损坏。Damaged Roof-屋顶的寿 命在20年左右, 在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏, 如: 冰雹, 积雪, 大风等。Defective Exterior Siding-与屋顶相似, 房子的侧墙板也有可能受损。Defective Flashing-屋顶的各 接缝处装有隔水板(Flashing),通常是金属材料, 天长日久会生锈而造成漏水。Defective Stucco -如果房子的外墙是Stucco(一种水泥材料), 应注意是否有剥落 或裂缝。Exposed Beams-任何木材建筑物, 比如: 木梁(Beam)不应暴露在外面, 应由外墙 材料包起来。 Exposed Building Materials - 建筑材料如果暴露在自然环境中超过六个月,则会导致材料失去稳定性,这一点在新建房屋中尤其重要。 Exposed Roof Nails – 在安装屋顶时, 往往会有钉子未钉下去而导致下雨时屋顶漏水。 Firewood Attracts Termite - 如果有壁炉烧火用的木头堆放在房子的周围, 可能会招来白蚁, 因将木头移到距房子10尺以外的地方。 Insecure Pool Ladder - 游泳池的扶手天长日久会松动, 从而导致不安全。 Leaking Eaves - 屋檐处容易发生漏水,在楼上卧室的墙角处就会出现水迹。 Loose Roof Shingles - 新安装的屋顶上的油毡片若有松动, 刮大风时容易被刮下来。 许多新房子屋顶是冬天装上去的。 油毡片在温度低时脆硬, 安装方法不当可能使油毡片受损而钉不牢固。 Missing Spark Screen- 壁炉的烟筒上应装有一个带有铁网的盖子, 其目的有二: 一. 防止烧火时火星飞出去引起火灾; 二. 防止小动物从烟筒钻进房子 里面。 Pool Gate Without Spring - 游泳池四周若装有围栏, 则围栏上的门应能自动关上。 Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子(Awning)如果安装不当, 特别是角度不对时, 容易引起积水,最终导致损坏。 Poor Drainage - 房子四周的排水若不畅,会对房子的地基造成损坏。 Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽 (Gutter) 与下水管(Down Spouts) 之间连接处若安 装不适当则会影响排水。 Poorly Reinforced Roof - 屋顶若有下陷, 表明其支撑有问题; Rusted Gutter - 屋檐上的排水槽是金属制的, 因此容易生锈。 若锈蚀以至出现破洞,则起不 到排水的作用。 Tree Root Damage - 若树根对房子的地基,车道,人行道等造成破坏, 应咨 询专家找出正确的解决办法。 Mul-functional Garage Door Opener - 车库的自动开门器上装 有一套安全装置, 能使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转。有时这个装置会失灵。 Unprotected Power Lines- 从外面进到房子里的电线若有树枝搭在上面会发生问题。应将树枝 剪掉。Unsealed-Balcony–阳台若支撑不够或扶栏不牢固,则容易产生安全问题。Unsealed Roof Repairs-在屋顶上安装的任何东西,如:电视天线等,都应注意上好密封胶,否则会导致屋顶漏 水。Unsealed Wood-房子外墙上的木头如:门框,窗推等,四周都应 涂有密封胶,否则木头会 很快风化。Water Leak and Termite-白蚁的生存环境所需之要素:土,木,水。任何房子都有 土和木,若能在房子四周尽量减少水流则可有效地降低白蚁的发生率。Worn Gutter-房子墙角处 的下水管(Gutter)容易被碰到,以致受损,特别是砖房子。Worn Roof Flashing-屋顶各拐角 处的防水板(Flashing) 是金属制的,若发生问题,也会造成屋顶漏水。

六,内部(Interior) : Blacked Appliance Vent-各项设备的出气口都不应堵住,否则会造成 效率下降。Broken Ventilation Fan-排风扇失灵,会使房子内增加潮气,从而对房子造成损 害。Broken Window Seal-如果双层玻璃窗子的玻璃之间发生雾气,说明窗子不密封了, 应及时 更换。Cracked Slab- 地基如有裂缝,会使氡气或水进到地下室。Defective Oven Thermostat or Clock-烤箱的温度控制器或计时气会经常发生问题 。Improperly Secured Dishwasher- 洗碗机使用时震动较大, 有时会造成四周固定螺丝松动。 Jammed Door-由于房子会在盖好后一 年半之内逐渐地稳固下来(Settle),有的门不易开关,则需要调整。Leaky Dishwasher- 洗碗机 漏水。Poor Ventilation in crawl space-在房子的地下室,有的房子有一部分面积的地层离地 板很近,称做Crawl Space.这块地方有时通风不好,则容易造成潮气集中。Stuck Shut Windows- 窗子不经常开关,天长日久就不容易打开,特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。 Wall Moisture-如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹,则表示有水从房子外面进来。Wobbly Ceilings Fan-如果屋顶上的吊扇在转动时抖动,则会慢慢地使其固定在屋顶上的底座松动,从而导致安全上的问题。

房屋检查後,应如何与卖主交涉?

问:我们现在正在买房,刚刚做了房屋检查。房屋检查後,应如何与卖主交涉?卖主是不是应该将检查出的问题全部修理?还是要重新谈判价钱?如果卖主不修怎麽办?有些东西已经很旧了,但并没有坏,我们是否可以要卖主换新的?

答:房屋检查在房屋买卖谈判中,是除了买卖合同的谈判以外,又一次重要的谈判环节,它的好坏决定了整个买卖过程是否能顺利进行下去。如果谈的不好,有可能使前面的全部工作前功尽弃。在买旧房时(Resale House),一般情况下,房屋检查是安排在房屋买卖合同生效後的5-7天内, 由买主付检查费。检查师在检查时,他不管合同是怎麽规定的,他会把房子里所有的问题都检查出来,然後根据问题的性质列在检查报告中。那麽,并不所有的问题都是卖主须修理的。比如马利兰州的合同中规定:房子里的水电系统,冷暖系统及各项设施设备应处于“工作状态”(Working Condition)。仅此而已。而检查师会查出除此以外的各种问题,他会将比较大的问题(Significant Defect)列到报告中,比较小的问题,有的写上,有的不写,而在“大问题”中,也有许多不是合同中规定的必须修理的,比如:门窗关不好,室外油漆剥落已造成木头风化等,那麽,拿到了这样一份报告,买主应该怎麽办呢?首先,按照合同的规定,买主可以决定是否继续买这个房子,如果这时买主决定不买了,只要书面通知卖主就行,订金全数拿回。这里请注意,并不是说一定要查出许多大问题,买主才不买,即使什麽问题都没检查出来买主也可以不买。那麽,什麽样的问题买主应提出让卖主去修呢?答案是买主可以提出任何问题让卖主去修,但应该是提的有道理的。比如说,冷暖器工作不正常,让卖主修是理所当然,但如果是因为窗子比较旧就要求卖主换全部窗子则就Unreasonable了。那麽,多数情况下,买方经纪人会将检查报告中的Significant Defect提出请卖主修理,而卖主会“根据情况”来看是否答应修理。有的卖主会答应全部修理,这个结果对买主最好,有的卖主可能说,只修理合同中规定的那些;有的卖主可能会说,什麽都不修,你买主不高兴可以不买我的房子。为什麽会出现这种情况呢?可能是卖主还有别的合同(可能更好的)在等着,如果你买主不买了,他很高兴接受下一个合同。那麽遇到这种情况怎麽办呢?买主应先看一下,修理所有的问题要花多少钱,通常一个房子的修理费大约在一千至两千之间,如果估的价很高,买主这时可以宣布不买。如果费用并不是很高,买主可以过完户後自己花钱去修,甚至,过完户不修,凑和着住也行。那麽,有的卖主愿意修,但因为比较忙或其它原因,而同意付钱给买主去修。那麽,这时买卖双方又开始了新一轮的讨价还价。通常是由一方提出一个合理的价钱(最好是由装修公司做一个估价),双方同意後,在过户时由卖方付给买方。至于房子里的东西有的比较旧,只要没有问题,卖主一般是不会换新的。除非已经很旧了,随时可能会坏,那麽买主可以酌情向卖主要些钱。毕竟房屋检查这一过程是Negotiable的,而这时,买方经纪人的“功力”就体现出来了。

一年前买的房子,现在发现屋顶有问题,是谁的责任?

问:我们在去年买了一个18年旧的独立屋。过户前做过房屋检查,查出些小问题屋主都已修好。前一段时间下了几场雨,我们发现如果雨下得大些急些屋顶就出现漏水,比较小的雨则无事。我们想问一下这是不是房屋检查师的责任,或者是卖主应该告诉我们,还是房地产经纪人也有责任?我们现在应该怎么办?

答:先来看一下房屋检查师。如果这个房子早就开始漏水,而且有明显的漏水痕迹,而检查师却没指出来,则你可以和检查公司交涉,但最多你能得到的只是他们赔偿你检查费。若在检查时屋顶还没有开始漏水,则你不能怎么样他们。同样,屋主在卖房时,在房子上市时及上市之前,如果房子从来没有漏过水,屋主也没有任何责任。但如果房子有过漏水,或在上市时,每当下雨就出 现漏水,而且卖主在卖房时提供了“Property Disclosure”(而不是“Property Disclaimer”) 中说没有漏水的话,则卖主有责任。但因为现在距过户已经有很长时间了,而且也不知道卖主搬到哪里去了,如果搬到了外州,按照美国的法律,则你无能为力。要是卖主还在本州的话,你还有可能通过法院(Small Claims Court)传到他们,得到一些赔偿。至于房地产经纪人的责任,我 认为只要他如实转达了卖主的信息,并且也建议你们去做了房屋检查,那么他就没有任何责任。现在来看一下你应该怎样解决这个问题。如果你在过户时,买了一年的房屋保修 (One Year Home Warranty)的话,可以请房屋保修公司来给你修理。如果你没有买的话,还可与保险公司联系,由保险公司来人估价后付你一笔修理费,由你自己找人修理,或者请修理公司修好后请保险公司报销费用。

买主可以用房屋检查取消合同

问: 我们的一位朋友买了一栋房子, 刚做完房屋检查, 这时他由于某种原因不想买这栋房子了。 请问我们这位朋友能否以房屋检查为借口而不买房子. 听他的房地产经纪人讲, 如果他不买了 就要丢掉全部定金, 是这样吗?

答: 在买房时有几个地方是买主的退路: (1) 审阅社区管理委员会的文件(HOA Document)。(2)房 屋检查及其他各项检查。 (3)申请贷款。我们这里只谈一下房屋检查,按照购屋合同规定, 一旦 购屋合约经买卖双方签字正式生效后, 买主要在规定的时间内进行房屋检查。由买主出资请专业 房屋检查公司来执行。当检查结束后, 在规定的时间内(一般是两天)由买主自己决定是否继续执 行合同。 如果对于发现的问题,买主要求卖主去修理, 而卖主也同意修理, 则合同继续有效; 如 果卖主不同意修理(不论是全部, 还是部分), 也不愿意给买主一些钱, 则由买主决定是否继续执 行合同; 如果买主对于房子的检查结果不满意, 而不愿意继续执行合同, 用不着去问卖主同意不 同意修理或给钱。 只要在房屋检查后的两天之内书面通知卖主, 则卖主应同意将定金全部退还买 主。

买了旧房子后, 卖主是否有钱放在律师那里, 以备有问题发生?

问: 我们刚刚买好房子, 搬了家, 搬进去后发现厨房的水池子使用一般时间后就开始漏水。 由 于在房屋检查时没有发现这个问题, 所以卖主也没有去修理。听朋友讲买了旧房子, 卖主都会 有$2,000放在律师那里, 以备这类问题发生, 是不是这样?

答: 通常不是的。在律师那里放一定金额的钱用于修理房屋称作 Escrow, 这是指在房屋买卖合同 签定后, 买主做了房屋检查, 发现问题, 卖主同意修理,但由于某种原因, 直到过户时还未修理 好, 因此在过户时, 经买卖双方同意, 由过户律师建立一个中间代管户 (Escrow Account) 将双 方同意的金额放在该户中, 卖主在过户后一定的时间内负责修好。修好后, 律师将应付的修理费 从该户中扣出付给修理公司, 剩下的钱退还卖主。该户中所放金额数目没有规定必须是某一个金 额, 它是由买卖双方商定的。比如: 一个窗子破了, 洗碗机排水管不通畅, 修理费用最多 $300, 那么律师就扣下 $300 在 Escrow 中。至于过户以后又发现的问题, 则卖主一般不再负责修理。

买房后发现有的问题检查师没查出来,怎么办?

问:我们买了一幢旧房到现在已经快有半年了,上星期下雨时发现屋顶漏水。我们认为是检查师的失误而未发现问题,我们与检查师联系,但他的态度很不友好,既不承认失误,也不同意我们的赔偿要求。请问我们应该怎么办?

答:我在今年初(2/26/1999)曾回答过类似的问题, 现在再回答你一次。 首先把屋顶修好, 小洞 不补, 大洞吃苦, 屋顶漏水修补最多几百元钱就够了。 如果你们在过户时买过一年的房屋保修 (One Year Homeowner Warranty), 那麽有的公司会提供包括屋顶漏水修理的保修, 如:“2-10 Home Buyer Warranty”。 另外, 询问一下保险公司, 有些保险公司的保险也 会包括屋顶漏水一 项。至于检查师那里恐怕得不到什么赔偿, 如果你找的检查师服务态度好的话, 最多只能将检查 费退还给你们, 可能还不够你们修屋顶的钱。所以在房屋检查时, 请一位认真负责, 经验丰富的 检查师非常重要。有些买主在找检查师时, 不是比较他的专业水平,而是只看谁的收费低就找谁。 这样虽然在做房屋检查时节省了一,二十元钱, 但一个问题漏掉没查出来, 修理费用少则一,二百 元,多则上千元。上面讲到屋顶漏水离你们买房已经半年多了, 也可能在买房时并未漏水, 而是最 近屋顶才开始出问题, 那么检查师就没有任何问题。

买新房也需要做房屋检查吗?

问:我们在六个月前与建筑商签订合约购买一幢新房,目前房子已接近完工,将于本月底过户。听朋友讲买房时应该做房屋检查,请问买新房也需要做房屋检查吗?

答:一般说来,如果你是从信誉好的大建筑商处购买新房,在过户前不一定要做房屋检查。因为在房屋建设过程中郡政府的有关部门会在不同阶段根据有关规定(Construction Code)进行多次 检查,如果质量不合格则不会批准建筑商继续建房和过户,而且这些大建筑商都会给买主提供一年(有些是两年)的全面保修和十年的结构保修,即过户后一年之内房屋及屋内任何设备出现问题,建筑商免费负责修理,过户后十年之内房屋结构出现问题,建筑商免费负责修理,所以我们通常建议买主在过户后十个月左右时最好请专业房屋检查师对房屋做一次全面检查,检查时发现的所有问题都可以要求建筑商免费修理。但如果是不知名的小建筑商,或者是信誉不好的建筑商,则最好在过户前就要做房屋检查,并且一定要拿到建筑商提供的一年和十年保修的文件。不久前一位买主打电话给我,说他一年前买了一幢小建筑商造的房子并且没有找经纪人帮助,过户后发现地下室多处漏水,但已经找不到原建筑商,而且过户时也没有得到建筑商提供的保修文件,问我该怎么办。我告诉他这是由于他没有经验而吃了亏,已经为时过晚,我只好给一他一些建议,请专业人员来修理。

房屋检查前应否做任何准备

问:我们已选定一栋房子,双方已签订了买房合约,现在正准备做房屋检查。房屋检查应否做任何准备,想听听您的建议。

答:房屋检查是买房过程中的重要环节之一。找到一个好的房屋检查师能使你的利益得到充分地保护。检查师之间有很大差别。首先专业知识和经验非常重要。那些声誉好的高级检查师(Senior Inspector)对房屋结构、建筑房屋的有关规定(Code)及房屋中容易出现问题的部分都了如指掌。其次,那些声誉好的检查师通常对待工作非常认真负责,检查得非常仔细,很少漏过房屋存在的问题,而且在房屋检查后,买方经纪人会根据检查报告代表买主向卖主提出一系列问题,要求卖方修理或更换部件解决问题。在买卖双方经纪人谈判交涉时,有经验的高级检查师能帮助买方赢得谈判。卖方和买房经纪人对于有名望高级检查师的意见是格外尊重的。我们经常向买主推荐的一位有名望高级检查师是ASHI(American Society of Home Inspector),即美国房屋检查师协会的成员不但专业和知识渊博,经验丰富,而且特别认真负责。在加上收费合理,所以很受顾客欢迎。他对于一两年的新房子也能检查许多建筑商违反建筑规章的问题,对比较旧的更是能发现一大堆需要修理及更换之处。他每次检查都要花三,四个小时,即使一个小小的连栋屋也是如此。检查之后,不但买主们都十分满意,有些卖主更是感到和他们以前找的检查师有天壤之别。甚至卖主和卖房经纪人也心服口服,表示要把这位检查师介绍给他们的朋友和客户。而且买卖双方一致认为检查师的水平也代表经纪人的水平,买主总是说做完房屋检查后更觉得找你们找对了,也更加理解了为什么你们的事业如此成功。找到了一位好的房屋检查师,不但能为你们发现房子的问题和隐患,替你们争取到几千元,而且解除你们的后顾之忧,使你们住进新屋后满意放心。此外,通过房屋检查,买主还学到了很多知识及今后住房时应注意事项,从而保证将来卖房时,房子有一个好的状态。

房屋检查后要求卖主去修理检查出的问题卖主什么也不修怎么办?

问: 我们刚刚签了买房合同, 已做了房屋检查, 要求卖主去修理检查出的问题, 得到的答复是: 卖主什么也不修。 那我们应该怎么办? 卖主为什么会这样做? 合同里不是说卖主应该修查出 的问题吗?我们很想买这个房子, 如果卖主不修, 是不是合同就无效了?

答: 合同里确实是说卖主应负责修理查出的问题, 但卖主不做是有他的原因的。一是可能卖主不 想卖房子了。在买卖房子中, 买主有多条退路, 但卖主几乎没有退路。这位卖主不修, 是为了让 买主退出合约; 二是卖主可能又收到了更好的报价。所以他希望你们不买了, 把房子卖给报价更 好的买主。卖主不做修理项目, 称为“违反合约”(Breach Contract)。你们可以不买。但如果 你们真的很想买这个房子, 那么只好认了, 卖主还是必须卖给你们的, 合同仍然有效。

房屋检查后发现很多东西都需换新, 能否和卖主再重新谈价钱?

问: 我们刚刚签了一份买房合同, 是买一栋17年的独立屋, 房屋检查已做完, 检查师说房子里 有很多东西在三年内都需换新, 比如: 冷热器机, 炉子, 冰箱, 洗衣机, 烘干机, 洗碗机, 热水 器, 屋顶等等, 甚至他说连外墙, 门窗, 车库门都应考虑换新。这样一算, 大约要花两万多元。 我们在签合同前看房子时, 看到房子里外是新油漆, 新地毯, 屋里非常干净整齐。没想到房屋 检查后, 有这么一大笔钱可能要花。我们想问一下, 现在还能不能和卖主再重新谈价钱? 如果 能谈, 卖主能降多少钱?

答: 房屋检查是查看房子里的各项设备, 是否工作正常, 水电系统有无问题, 屋顶地基是否有漏水, 房屋结构如何, 安全方面是否有问题。如果查出问题, 则买主要求卖主去修理, 如果卖主不修, 但答应给钱, 那也是可以的, 具体数目应以修理的估价为准。但如果没有什么问题, 则买主一般不重新谈价钱。如果买主对检查的结果不满意, 可以宣布取消合约。当然如果卖主很想卖他的房子, 也有可能与买主重新谈价钱的, 但这种情况极少发生。所以在看新房子时, 尤其是对于15年以上的房子, 应请经纪人帮助查看房子的各个部件及设备, 看不出寿命的, 可以在写合同 前, 由买方的经纪人向卖方经纪人打听, 在写合同时, 应在报价中将可能要换新的设备所需花的 钱考虑进去。 这样就不会出现象你们那样在房检后, 又面临一次重新考虑房价的情形。