购屋合同批准后应做事宜

问: 我们正在买房子, 已经签好合同, 卖主也签了字。 签合同时, 我们给的价钱就是卖主标 的价钱, 并要了五千元的过户费帮助及一半的过户税。刚刚听经纪人讲, 卖主想改主意不卖房 子了。但我们怀疑是卖主又收到了价钱比我们高的报价, 所以想卖给另外一个人. 请问我们是 不是只好同意卖主的要求? 能不能坚持要卖主把房子卖给我们? 如果我们同意不买了, 卖主是 否应赔偿我们?

答: 你们用不着同意卖主的要求, 应该坚持卖主执行合同。如果你们估计得正确, 很可能是卖主 又收到了一个比你们高的报价, 所以卖主愿意卖给第二个人。如果卖主单方毁约, 你们可有以下 几种做法: 1.与卖主重新谈判。你们可以要求卖主按照你们签合同时的所放的定金的数额赔偿你 们。一般情况下, 如果卖主是因为有了更高的报价而不想卖给你们的话, 你们提出这样的要求, 卖主会将第二个报价与你们合同的差价与定金的数额比较,如果高于定金数额可能会同意。如果低于,也就做罢。2.如果你们一定要买这间房子, 卖主不论赔偿多少钱都不行, 则可去法院告卖主。 所告有二:(1) 要求法官判决强迫卖主将房子卖给你们, 这叫做“Specific Performance”。(2) 告卖主对你们造成的损失(Damage)。所告的金额就要比定金数额大得多。但你要提出合理的数额, 并且要有证据。这里要注意,上法院是一个费时费精力费钱的事情,虽然你可以要求连律师费也陪给你们, 但时间要搭进去很多。

屋主自售的房子双方签约后,卖主决定不卖房,买主该怎么办?

问:我们最近看中了一栋“For Sale By Owner”(屋主自售)的房子, 双方已签了合约, 两天后 卖主突然通知我们, 他们决定不卖这栋房子, 我们很喜欢这栋房子并且已通知现住公寓的管理 委员会将于下月底搬出。请问卖主是否可以改变主意不卖房, 我们应该怎么办?

答: 由大府地区房地产协会或各郡房地产协会所印制的标准买房合约“Resale Contract”是法律 文件。一旦双方对于合同中所涉及的各项内容均达成协议, 双方均已签字, 则法律文件生效。买 卖双方都必须严格遵照合同办事。只要你们坚持买这栋房子则卖主必须执行合同把这栋房子卖给你们。但一般签合同时都还存在一些先决条件(Contingency),例如房屋检查 (Home Inspection), 白蚁检查, 氡气检查, 贷款批准等等, 如果没有特殊说明则白蚁检查和氡气检查出现的问题卖主 必须解决,而房屋检查出现的问题卖主则可以不负责修理,这样买主也有权不买。你们既然很喜欢这栋房子并决定搬家,则只要你们严格遵照合同上规定的时间和要求行事,卖主就必须把房子卖给你们,而没有理由反悔。房屋检查后可能有些问题需要修理,如果问题不严重或修理起来花钱并不多则既使卖主不愿修理你们也可以同意,这样卖主就没有藉口不卖房。但注意你们必须严格执行合约,一定要按时使贷款批准,否则卖主就可以因为你们违反合同而宣布合同无效。我在四月份帮一个顾客在北维州买了一栋屋主自售的房子, 合同刚生效卖主就得到了更好的 Offer(别人出了更高 的价钱),于是卖主通知我们由于工作变化他们不能再卖给我们这栋房子,并表示房屋检查如有问题他们概不负责,因为这栋房子只有三年半新,状态很好,买主也非常喜欢,这栋房子又买到了好价钱, 所以我们决定一定要买这栋房子,卖主态度蛮横强硬,以自己是律师相威胁,但由于我以前已就这种问题咨询过律师和房地产法律热线 (Legal Hot Line),所以我也以硬对硬告诉他们, 除了老老实 实过户别无选择, 因为买主可以诉诸法律, 要求“Specific Performance”(强制执行), 这种官 司卖主必输无疑, 并且通知他们我们已约了律师(事实如此), 结果那位本人是律师的卖主一听到 “Specific Performance”就无话可说了, 表示同意卖房不愿打官司, 于是我们取消了与律师的 会面,小心谨慎严格执行合同, 终于在六月中旬顺利过户。 所以你们只要有一份严密完整的合同, 又严格执行合同则卖主必须卖房,如果卖主坚持反悔则最多你们找律师写封信也就可以解决问题了。因为没有那个卖主愿花钱去打必输无疑的官司并付出全额陪偿。这里顺便建议,因为今年是卖方市场,卖主在签了卖房合同之后又后悔的情况较多发生,尤其是屋主自售的情况,因为没有卖方经纪人把关, 执行合同更容易出问题, 所以建议买主买房子时一定要找有经验的买方经纪人帮助, 通常卖主都会同意付给买方经纪人佣金, 而不需由买主付钱给经纪人。买房合同一定要严密, 正确, 完整, 充分保护买主利益。如果合同有随意涂改, 缺“Initial”等漏洞,则合同本身无效, 买主打官司一定会输。或任何卖主口头答应的事情, 没有写进合同, 卖主事后一定不承认, 又没有合同的约束则买主利益就会受损害。