美国买房记之六:买法拍屋

上几篇买房记里提到short sale和foreclosure,这都是房主付不起贷款的举措。拖欠月供的情况下,房主可以跟银行协商,进行short sale,也就是说把房子降价处理,银行同意承受损失,房主可以免去破产。但是欠的太多的情况下,银行就会将房子收回,进入foreclose的程序,也就是收回房屋再行拍卖或销售,所得如果仍然不能抵押全部债款,房主仍然要负担余下的欠款,甚至破产。这两者最大的区别,便是short sale的所有者还是上一个买主,foreclosure的所有者已经是银行了。为什么这个区别很重要呢?首先,short sale的房主与银行都要在法律文件上签字,认同以低价卖出此房,有时房主必须和几间银行协商。银行对于批准这种交易非常审慎,一般需要6到8周才能同意或者拒绝一个价格。所以short sale的交易非常费时。有时候房主在别的州,人不好找,扯皮起来就更麻烦了。但是,因为房主还是名义上的所有者,他还是会积极保持房屋的状况,甚至稍微装修一下,以求迅速脱手。

美国买房记之五:危机后再上路

查了一下,距离这个系列上一篇,居然已一年零两个月。这短短的时间里,全球金融市场发生了谁也没预测到的翻天覆地的变化,我很庆幸的发现,原来这买房和婚前性行为差不多啊——还是等等的好!

今年奥巴马政府为了稳定房市,鼓励消费,出台了一系列措施,其中最吸引我的当然是“首次购房者可获8000美元退税”的政策。只要你在2009年1月到11月底之间第一次购房(全部手续完毕),美国政府就送给你绿油油的8000块,这可不是贷款哦,不用还的!真是天上掉馅饼,让人不得不动心。加上市场上short sale, foreclosure(银行屋,法拍屋)一波接一波,只要耐心找,便宜好货肯定有。我去年没有买成房子,第一是由于首付不足(我才工作了半年,没多少存款),第二是由于房子还不太满意。这可是一生中最大的一笔买卖,不满意就坚决不买。哈哈,如果那会儿买了可就亏大了。当然,今年的贷款政策也收紧了。0首付早没戏唱了,15%以上首付银行才会勉强考虑。

美国买房记之四:识别善恶房地产经纪

有人留言说美国房地产交易一定要通过经纪,我倒是没有听说过这条法律规定,却知道buyowner.com。除非你和房地产经纪签有合同,否则随时都可以越过经纪进行交易,你需要的律师、贷款公司、验房工程师、房产证公司等全部不需要通过经纪就可以请到。不过人家完全靠佣金过活,这么做很伤人品就是了。

不少人对房地产经纪存在偏见,认为他们都是无耻的骗子。因为,房价越高,经纪的佣金越高,无论卖方还是买方经纪,都自然指望着价格高些,这对于买方是很不利的。同时,在讨价还价的厮杀中,卖方经纪关心的是赶紧成交,降1万块,他的佣金不过少了300块,卖主会心痛,对于经纪而言却只是小钱。因此,找到诚实肯干又了解市场的经纪相当不容易,其实我总结好经纪就是四个字“不厌其烦”。

美国买房记之三:中美买房的差别

看来大家对房地产都很关注,我就对中美买房的一些差别再罗嗦几句。一家之言,欢迎讨论。

1.美国人买房一般看总价,不看单平方尺的价格。房地产广告一般都写的是一套的价格,很少象我们中国那样写“XX元/平米”。因为地点、装修、楼龄、布局等对于价格的左右都很大,面积大小只是其中一个因素。

2.网上有写美国普通工人都可以住单家独户“别墅”式房子,其实这是误导。和世界各地一样,美国越人口密集的地方房价越高,底特律那样衰败的城中心才有那种两万美元拿下的独立房屋,但是送你你也不一定想要,因为买了还得交房地产税,还得维护,当地经济差,谁去住呢?乡下两万美元的独立屋还带好几公顷的地,你要么?

3.美国地产税每个州都不一样,有些州是政府估价的1.5-2%,历史老区有可能更高,而且有个转手税,按照销售价格的比例收取。

4.在美国,买房和结婚并非联系紧密,完全是两码事,不少人在生孩子以后才开始考虑买房。我还没有听说过没房就不结婚的……一来美国人口流动大,二来年轻夫妇一般都要自己存钱买房,父母一般并不会支持首期。

美国买房记之二:再算经济账

那么,到底什么收入可以买房呢?能够现金买房的人毕竟是少数,因此买房一般都是首期+借款。首期因人而异,如今0首付越来越难,银行的规则是超过80%的借款便要收取PMI(private mortgage insurance),即是借款保险,以防收不回借款。PMI与借款数额成正比,一直到你还清20%的本金才可以通过refinance消除这笔额外的花销。

借款的方式更是五花八门,传统的30年、20年、15年固定利率借款之外,有不少为投机人士精心设计的借款方式。比如ARM(adjustable rates mortgage),利率在三、五、七年内低,过期一般会大幅升高,适合那些不愿意投入太多本金的买家,利率升高以前就脱手。甚至有interest only的贷款,也就是说每个月的月付只有利息,没有本金,表面上看仿佛月付数额低,其实一旦跌价,银行都把自己保护的好好的,叫苦的只有房主而已。

美国买房记之一:俺的小算盘

那么,到底什么收入可以买房呢?能够现金买房的人毕竟是少数,因此买房一般都是首期+借款。首期因人而异,如今0首付越来越难,银行的规则是超过80%的借款便要收取PMI(private mortgage insurance),即是借款保险,以防收不回借款。PMI与借款数额成正比,一直到你还清20%的本金才可以通过refinance消除这笔额外的花销。

借款的方式更是五花八门,传统的30年、20年、15年固定利率借款之外,有不少为投机人士精心设计的借款方式。比如ARM(adjustable rates mortgage),利率在三、五、七年内低,过期一般会大幅升高,适合那些不愿意投入太多本金的买家,利率升高以前就脱手。甚至有interest only的贷款,也就是说每个月的月付只有利息,没有本金,表面上看仿佛月付数额低,其实一旦跌价,银行都把自己保护的好好的,叫苦的只有房主而已。

我可以自己做房屋估价(Appraisal)吗?

这个估价是你和某家银行的私用信息,不会影响政府的估价,除非你把这份报告披露给第三方。估价很大程度上受周边房价,特别是周边房屋近期销售价格的影响。如果你不同意估价师的估价,你可以提供近期房屋的MLS. 这些材料不容易获得,申诉的时间也比较长。某些银行接受其他银行的在有效期内的房屋估价报告,有效期一般是90天.

No Cost vs Cost

零费用重新贷款是指broker支付所有费用, 那么这部分绝对不会算进新的贷款中。

零费用重新贷款的客户需要在过户时付清:
(1)现有贷款余额;
(2)放款日到当月底的利息;
(3)Escrow Reserve, if applicable。客户可以选择刚刚好的贷款额去付清贷款余额,或者稍微高一点的贷款额去付利息和Escrow Reserve。

很多人想再多了解点关于无费用重新贷款的理念。无费用重新贷款的利率一般来说比客户付费用的高0.125%。举个例子,300,000贷款额,30年固定,请看下面的表格,
利率 费用 月供 累计利息
选择1 4.0 $0 $1,432.25 215,607.20
选择2 3.875 $2,000 $1,410.71 207,856.39
差别 0.125 $2,000 ($21.54) ($7,750.81)

Refinance真的省钱吗

首先,那些我们已经付掉的利息就别算了,我们需要比较的是将来能省下来的钱。现在给大家一个具体的例子显示我们怎么比较的过程。比如说我们现在有个初始为30年固定25万的贷款,利率是4.5%,已经付了3年每月月供是$1.266.71。所以现在还剩下$237,300,然后现在考虑是否要重新贷款到4%,但是会有2000的费用。

• 我们需要把两种情况放到同一个时间段里来做比较。如果我们重新贷款了,那在新的4%的利率下,237,300的贷款额用27年来付清的话,每月月供是$1,198.86(这个数字比实际的新的月供$1,132.91肯定要高,因为缩短了时间,30年到27年)。所以我们每个月实际真正省了$68。

• 然后把费用考虑进来。这个例子中是2000的费用,所以2000除以68约等于30,就是说在我们这个例子中,30 个月后才真正开始省钱。如果说在这30个月中又重新贷款的话其实并不划算。这也就是为什么多数人选择不花任何费用的重新贷款,虽然利率可能高一点,但是做完的同时也就开始省钱了,不需要担心下次重新贷款的时间问题。

简单介绍LTV和CLTV

LTV (Loan to Value)是房屋贷款中常见的一个名词。顾名思义,就是贷款额与房屋价值的比例,通常会换算成百分比。

CLTV(Combined Loan to Value)则指用同一房产做抵押的两个贷款的总额与这个房屋的价值的比例,通常也换算成百分比。

假设一个房子价值$100,000,其中第一贷款$60,000,第二贷款$20,000。那么第一个贷款的LTV是60%,第二个贷款的LTV是20%,CLTV是80%。可以看出,虽然我们通常说的LTV一般是指第一贷款和房屋价值的比例,但LTV其实可以是指任何一个贷款与这个房屋价值的比例。

计算LTV/CLTV的注意问题:1)如果贷款是Home Equity Line of Credit,请用Line 的最高限额(Limit)而不是Balance来计算LTV/CLTV,即使Balance是零。2)买房贷款中计算LTV/CLTV用的房屋价值是Appraial估价和Purchase Price中较低的那个。